Valorar tu propiedad es el primer paso para venderla bien

Valorar tu propiedad es el primer PASO para venderla bien

Se llama “pricing” y es una de las cuatro políticas que se aplican en el marketing, junto con las de diseño del producto, distribución (“placement” en inglés) y promoción. Por eso se habla de las cuatro “p” del marketing. Y es lo mismo cuando el producto es una vivienda, aunque se complica en las viviendas de segunda mano porque muy probablemente tu inmueble no sea exactamente igual a los que se estén en el mercado en ese momento. En la obra nueva es diferente, porque se calculan los costes de construcción y se aplica un margen de beneficio. ¿Cómo se salva la dificultad de acertar con el precio de una vivienda de segunda mano para ponerla a la venta?.

Lo más directo es tomar referencias de ventas de inmuebles similares. Cuanto más numerosas sean las operaciones de compraventa, y más recientes, mejor. Por eso es muy complicado valorar un inmueble singular, como por ejemplo un castillo o mansiones históricas de las que, lo creas o no, hay numerosas en venta. En esos casos hay que tirar de la intuición del valorador profesional y ver cómo reacciona el mercado. También pasa con las viviendas de lujo, cuyos potenciales compradores son pocos y pueden estar dispersos por todo el planeta.

Pero volvamos al caso más habitual, que son los inmuebles urbanos que cuentan con suficientes referencias de venta. Los Agentes inmobiliarios profesionales disponen de herramientas específicas para analizar los datos, y hacen lo que en argot profesional se llama un Análisis Comparativo de Mercado, o ACM, previo a visitar la propiedad para conocer su estado.

Las aplicaciones de valoración tienen en cuenta tanto los datos de los portales inmobiliarios como Idealista, Fotocasa, o Yaencontré, como los precios de operaciones pasadas, proporcionadas por los Registros de la Propiedad.

En cuanto a la fiabilidad de esos datos, hay que hacer un par de salvedades. En primer lugar, lo precios de los portales son lo que se llaman “asking prices” o precio que se solicita”, que puede ser resultado de una valoración ajustada o una mera expresión del deseo del propietario, que es el que al final tiene la última palabra en el precio de venta con el que aparece su inmueble en el mercado. La otra es que los precios del Registro de la Propiedad homogeneizan necesariamente propiedades distintas, sin tener en cuenta el estado de las vivienda cuyos precios compara, por no citar la persistencia en nuestro país de ciertas cantidades que se pagan bajo mano, aunque ese fenómeno vaya a menos cada día por el control cada vez más estricto de la autoridad fiscal.

Teniendo en cuenta estas premisas, salta a la luz la importancia de contar con un asesoramiento profesional de alguien que conozca íntimamente el mercado inmobiliario de la zona, incluso a nivel de cada calle o edificio. Ese asesoramiento solo puede proporcionarlo un Agente inmobiliario que esté cada día en la Notaría, bregando con propietarios y compradores.

Además, los vientos del mercado inmobiliario cambian frecuentemente y, a veces, de forma inesperada dependiendo de acontecimientos políticos o económicos. Dado que las viviendas no se venden en días ni en semanas (solo si el precio que se pide es inferior al de mercado), sino en meses, es importante saber cómo van a evolucionar los precios.

Así que, si quieres que tu inmueble se venda en un plazo razonable al mejor precio que el mercado esté dispuesto a pagar, mi consejo es que confíes en una marca y en unos profesionales inmobiliarios que lleven tiempo en la zona y que cuenten con una buena reputación entre sus vecinos. 

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