Por qué cae la demanda de propiedades “fixer-upper”

Con tanto reality show de Agentes inmobiliarios en los canales de cable y en las plataformas de streaming como Netflix, estamos cada vez más familiarizados con conceptos típicamente norteamericanos como los Open House o los Realtor. Otra expresión habitual es cuando los Agentes o el comprador se refieren a  propiedades “fixer-upper”. No tenemos en español una traducción tan compacta (por lo que será normal que adoptemos la denominación directamente del inglés. Cuando hablamos de un fixer-upper, incluso de una persona en sentido figurado, queremos significar que algo está muy deteriorado (o tiene muchos defectos) pero puede quedar genial con esfuerzo y una reforma integral porque tiene mucho potencial. A veces se utiliza en sentido irónico para decir sin decirlo que una casa está hecha una ruina.

Cuando la demanda es alta y el stock de viviendas en venta es escaso, los compradores -con ayuda de su Agente inmobiliario- muchas veces se animan a ofertar por la vivienda con la intención de afrontar las reformas una vez que sea de su propiedad. Incluso los Agentes manejan herramientas cada vez más depuradas de “decoración virtual” en la que el proyecto de reforma se visualiza, normalmente con ayuda de un decorador que trabaja online para la Plataforma, mediante renders en los que se tiene en cuesta el gusto del cliente y su presupuesto, aprovechando también que cada vez más proveedores permiten integrar las piezas su catálogo en las propuestas renderizadas.

A pesar de la conveniencia teórica de esta forma de comprar, la realidad es que últimamente la demanda de este tipo de propiedades está bajando considerablemente. Y hay varias razones que ayudan a entender esta tendencia. En primer lugar porque está disminuyendo la demanda en general, como demuestran las considerables bajadas en el número de operaciones. Al haber menos demanda, aumenta progresivamente el stock de los inmuebles en venta. El resultado final es que hay menos ofertas de compra y la palma se la llevan los inmuebles que están listos para vivir. Según The Wall Street Journal, hace un año se contabilizaban una media de seis ofertas de compra por cada propiedad en venta. Ahora esa cifra ha caído a tres, justo la mitad.

A esta razón de mercado, se une que el comprador tendrá que pedir dos préstamos: uno en forma de crédito hipotecario (más caro que antes, pero aún así relativamente bajo) para comprar la casa y otro para la reforma (al interés de un crédito de consumo normalmente). Y tampoco es el sueño de cada comprador meterse en el berenjenal de una gran reforma. Eso hace la operación más compleja y considerablemente más cara. ¡Houston, tenemos un problema!

Ante esta situación, ¿qué recomendaría un Agente inmobiliario inteligente a un propietario que quiere vender una propiedad fixer-upper?. Pues muy sencillo: que el propietario asuma la reforma antes de vender la vivienda y recupere su coste con la venta. Está más que demostrado que una vivienda bien decorada y en perfecto estado para entrar a vivir (volviendo al inglés de los Realtor, una “turnkey property”) se vende mucho más rápido, por lo que la recuperación de la inversión es casi automática. Y también porque la reforma aumenta el valor de la propiedad en el mercado. Si se hace bien, y con un poco de suerte con el reformista, el valor adquirido con la reforma producirá un margen de beneficio, aunque probablemente no excesivo. Esta es la magia del know how inmobiliario proveniente de USA y que más Agentes inmobiliarios en España van adquiriendo progresivamente

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