Desde su implantación a principios de los años noventa, las Tecnologías de la Información han ido afectando a diversos sectores o “industrias” de forma sucesiva. Cada sector ha ido adaptándose a la nueva realidad como ha podido, dando cabida a nuevos actores y también a viejos actores que supieron transformar su modelo de negocio y adoptarlo a los nuevos tiempos. Así ha sucedido con las teleoperadoras (no quedan tan lejos los tiempos en que los que el cobro por minutos y los SMS eran su fuente principal de ingresos, antes de las tarifas planas y el whatsapp), la industria periodística (¡adiós al chollo de los clasificados y caídas espectaculares en las ventas de la edición en papel), el sector turístico (¿cuál fue la última vez que sacaste un billete de tren o avión, o reservaste una habitación en una agencia de viajes? ). A estos sectores ha seguido el del taxi, con los monstruos Uber, Lyft y, a menor escala, Cabify, compitiendo por darle la vuelta completamente al Sector. La lista podría ser mucho más larga si entráramos en subsectores o nichos de negocio específico
[Tweet «La «mafia de paypal» quiere cambiar el negocio inmobiliario a través de las «compras instantáneas»»]
Uno de los últimos sectores en sufrir una oleada de startups con pretensiones disruptivas ha sido el sector financiero con las llamadas fintech, temidas por los bancos y emisores de tarjetas de crédito (que son los mismos bancos con otro disfraz). Y por fin parece que ha llegado el turno del Sector inmobiliario, con la conocida como Mafia de PayPal (un grupo de inversores en capital riesgo que coincidieron por primera vez en la creación de dicho sistema de pago online, encabezado por el famoso Peter Thiel) invirtiendo ferozmente y arrastrando otros inversores en diferentes startup entre las que destaca claramente, aunque ni mucho menos sea la única, OPENDOOR, a la que vengo citando en mis post casi desde el mismo momento de su nacimiento hace menos de dos años.
Aunque los portales inmobiliarios supusieron una primera ola de impacto tecnológico en el Sector, en realidad afectaron mucho más a las publicaciones en papel que al propio negocio de las Agencias o Redes inmobiliarias convencionales. Todavía muchos inmobiliarios invocan el “coco” de los portales inmobiliarios, que amenazarían con quedarse con el pastel de la intermediación, cuando ya hace tiempo que se convirtieron en una parte integral e imprescindible del ecosistema inmobiliario convencional. ¿Nos imaginamos el negocio de la comercialización de inmuebles de segunda mano sin la ayuda y el soporte de los portales inmobiliarios?. Los Portales han tenido efectivamente un gran impacto, y han provocado y permitido al mismo tiempo que los esfuerzos de los Agentes inmobiliarios se centren en aportar valor añadido a propietarios sobre todo, pero también cada vez más compradores.
Y no es porque los portales no hayan intentado quedarse con una parte mayor del pastel, pero su modelo de negocio hace que dependan demasiado de las Agencias inmobiliarias, así que por ese frente las cosas están tranquilas, al menos de momento. Todo es que alguno de los portales secundarios intente dar el salto al negocio de la intermediación directamente. Veremos.
Y aunque hagan mucho ruido con sus fuertes inversiones en publicidad, tampoco son las Agencias online quienes van a producir una alteración sustancial en el modelo tradicional del negocio inmobiliario. Como ya he dicho en algún otros post, creo que el coste de adquisición de leads para estas Agencias es muy alto (compiten sobre todo, con los propios Portales) y, al final del día, son negocios de marketing online, más que empresas de servicios inmobiliarios. Otra cosa son las Plataformas híbridas, que se parecen sospechosamente al modelo tradicional y en muchos casos son indistinguibles de este.
Los Instant Buyers, sin embargo ofrecen un modelo con una enorme capacidad disruptiva, ya que son una alternativa integral para las vendedores con ventajas muy evidentes y adaptadas a la psicología de la “recompensa instantánea”. Básicamente son plataformas de inversores, que se ofrecen a comprar tu vivienda a un precio de mercado razonable (nada de “sogas de ahorcado”). La oferta de compra te llega en segundos y está vigente durante un plazo de tiempo corto, pero suficiente para que puedas tratar de venderla por tu cuenta (“for sale by owner”). En el caso de que te interese la oferta, recibes la visita de un inspector que apreciará y valorará las reformas imprescindibles (aire acondicionado o reparaciones de cualquier tipo) para deducirlas del precio ofrecido. Sobre esta base, se te aplica un descuento de entre el 5 o 6%, los “honorarios” de OPENDOOR, que equivalen a lo que te costaría vender la propiedad a través de un Agente. La venta se realiza en firme y sin más trámite que las “due dilligences” imprescindibles. Posteriormente OPENDOOR pone esas viviendas en venta en su portal y, en su caso, asume el pago de los honorarios al Agente del Comprador.
Tal como se plantea, el negocio de los Instant Buyers supone una alternativa integral al modelo tradicional de negocio inmobiliario, con la ventaja de que libera al cliente del arduo proceso, las molestias y la incertidumbre que acarrea la comercialización de su propiedad, incluso aunque se haga a través de un Agente. Si, quieres vender tu vivienda, OPENDOOR te la compra a precio de mercado menos los honorarios que en cualquier caso pagaría. Así de simple, conveniente y rápido. ¿Qué más se puede pedir?.
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The Economist se ocupa esta semana de este tema en un artículo titulado “Fixer-uppers” y, aunque destaca las virtudes de los i-buyers frente a las Agencias y Agentes tradicionales, subraya el hecho de que la valoraciones instantáneas son mucho más complicadas en los condominios de las grandes zonas urbanas que las unidades de viviendas singulares de los típicos suburbios residenciales americanos. A ello se añade el que dos viviendas nunca son estrictamente iguales, así que en muchos casos habrá una gran diferencia entre la estimación y la oferta final, con la correspondiente frustración del propietario.
Hay que destacar que, aunque la estrella en el firmamento de los i-buyers es Opendoor, una compañía actualmente valorada en 2.000 millones de dólares en base a las aportaciones de su última ronda de financiación, no hay que despreciar la potencialidad de crecimiento en este campo de Zillow, el mayor portal inmobiliario de Estados Unidos, a través de sus Instant Offers, implantadas desde abril en Phoenix y que cuenta con un ambicioso plan de expansión a otras localidades.
¿Puede pasar aquí?
En España ya existe un portal denominado www.compropiso.com, que opera fundamentalmente en Barcelona, con presencia en Valencia y que está en proceso de expansión a otras ciudades, en concreto Madrid. Su modelo se parece mucho al de Opendoor aparentemente, pero tiene mucho de aprovechamiento de la tecnología para hacer evolucionar el modelo de Centro de Compras clásico. Se apoya mucho en las propias Agencias para detectar oportunidades de inversión, muy centradas en propiedades que necesitan de una gran reforma. Justamente los fixer-uppers a los que se refiere The Economist en el título de su artículo sobre este tema.
La implantación de este modelo en España se enfrenta en mi opinión a tres grandes dificultades. La primera de ella es la falta de inversores en la escala necesaria para producir un impacto real en un mercado con medio millón de transacciones anuales. Por lo demás, el mercado español es mucho menos dinámico que el norteamericano, con lo que la inversión aquí tendría que permanecer durmiente y sin rentabilidad durante un período mucho mayor, con el coste de oportunidad que eso supone para los inversores.
Finalmente habría que añadir una dificultad importante en aquellas Comunidades Autonómas donde no existe un tipo reducido y por un plazo de tiempo determinado del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales aplicable a la compra de un inmueble por parte de un negocio inmobiliario. En Estados Unidos, el impuesto sobre las transacciones es del 1%, mientras que la tributación de la vivienda se produce a través de un impuesto sobre la propiedad equivalente a lo que aquí sería el IBI pero mucho más alto. Tener que asumir un ITP de incluso el 10% en algunos casos como en Andalucía cercena de entrada la posibilidad de implantación de este modelo de negocio, a no ser que se consiga la introducción de un tipo reducido por debajo del 3% como ya sucede en algunas CCAA.
En el ojo del huracán
Más allá de la viabilidad de un modelo u otro concreto, lo cierto es que el capital riesgo que ha provocado auténticos terremotos en otros sectores ha fijado sus ojos en el inmobiliario. Ese es el dato incontrovertible. Si eso supondrá darle la vuelta al Sector como un calcetín y dejarlo irreconocible, o más bien serán modelos de éxito en determinados nichos de mercado, el tiempo lo dirá. Al fin y al cabo, no hay nada que cambie más que el futuro.
