Llegar a la jubilación con una vivienda propia y otra en rentabilidad

INMONSHOTS son piezas de divulgación creadas por el Equipo de @Inmotools para particulares interesados en asuntos inmobiliarios y, de paso, poner en valor el papel que aportan a compradores y vendedores los buenos profesionales de la Comercialización de Propiedades, de que los hay de sobra en tu propio barrio.

Las redes sociales han puesto de moda a algunos  personajes -aspirantes a influencers – a los que se les llena la boca con términos como “libertad financiera”. Al final, después de una serie de consejos patéticos como poner menos cantidad de pasta de dientes en tu cepillo o sacar el dinero de la nómina en billetes para repartirlos en sobres y así controlar los gastos por categorías, la única idea válida que aportan es que sin ahorro no hay inversión, y sin inversión no hay rentas, ni “libertad financiera” alguna. .

Lo normal es que, ante ingresos bajos, la gente elija fundirse su presupuesto en vivir y disfrutar de lo que gana. En el mundo de la inversión inmobiliaria del que hablo, eso significa optar por el día a día y olvidarse de que hay un mañana. Es vivir libre de mochilas, pero con la amenaza de una vida miserable en la edad dorada de la jubilación. Dependerás de la suerte y las rentas del capital serán para otro. La pregunta del millón es: ¿hay otras opciones?. Pues aparte de recibir una vivienda en herencia o de que te toque la lotería, lo que tienes básicamente es un “camino” , que puedes recorrer o no, pero casi sin casi alternativa. Es el “camino del ahorro forzado y la satisfacción diferida”.

Consta de dos etapas: la primera es la compra de una vivienda provisional, y la segunda, la compra de la vivienda definitiva. La primera es la que usarás normalmente para poner en alquiler y complementar tus ingresos de la jubilación. La segunda habrá sido tu compra “aspiracional”: la vivienda definitiva en la que vivirás la mayor parte de tu vida.

Lo primero que debes hacer es dejar de vivir en alquiler cuanto antes, porque lo que gastas en alquiler es la renta del inversor actual. Esta renta equivale a las rentas de capital del propietario. Para hacerte propietario necesitas de forma perentoria cambiar el pago del alquiler por el pago de intereses al banco. En el segundo caso, ya estarás comprando, aunque necesitas ahorrar cada mes para amortizar. Pero si pagas alquiler y metes el ahorro en una hucha, para amortizar periódicamente, nunca lo conseguirás. Si has conseguido el préstamo del banco para comprar la casa, tendrás que ahorrar sí o sí mediante la amortización del préstamo mes a mes. Por eso se llama “ahorro forzado”. Se tratará de una cuota en la que se suma el interés del capital (sería el alquiler desperdiciado, si vivieras en casa de un propietario) y la compra propiamente dicha en forma amortización. De hecho, el recibo presenta las dos cantidades por separado, para que sepas lo que “gastas” de intereses y lo que “ahorras” en la compra.

Siguiendo la misma filosofía, busca vivienda en las zonas menos caras de las ciudades. Debes de tener en cuenta que la segunda mano te costará entre un 15 y un 30% menos que la obra nueva. Da mucho gusto comprar obra nueva, pero es casi incompatible con ahorrar lo suficiente para pagar la cuota del préstamo. Apóyate en las inmobiliarias del barrio, que conocen a fondo el terreno y pueden encontrar para ti esa casa cuya cuota puedas afrontar, con amortización incluida. Es verdad que te puedes pasar muchos años pagando la hipoteca, así como que la mitad de tu vida. Pero todo llega. Cuando termines de pagar la primera vivienda, afronta la compra de la definitiva  poniendo en alquiler la primera libre de cargas. Seguro que tu inquilino será alguien que, como tú al principio, no haya podido comprar por falta de ahorro. Con la renta que te paga, ayúdate a a pagar la cuota hipotecaria de la vivienda definitiva, que por eso podrá ser mejor. Es un juego sutil en el que hay que manejar los tiempos de reposición y compra, y los costes financieros alternativos según mercado y la capacidad de negociación pero básicamente es la única estrategia que sirve, y de resume en dos ideas elementales y poco intuitivas como hemos dicho: “Ahorro forzado y satisfacción diferida”.

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