Si te produce inquietud el revuelo montado alrededor de la Inteligencia Artificial (no hay televisión publicación digital que no hable del tema) y te entra la paranoia de que te estás perdiendo algo importante, me gustaría hacerte tres preguntas:  ¿cuantas viviendas has captado este mes en el metaverso? ¿ cuantas has vendido mostrando a tus clientes las propiedades a través de unas gafas de realidad virtual en la sala de reuniones de tu Agencia?  Y por fin ¿Cuántas operaciones de compraventa has formalizado este último año en bitcoins?. A la mayor parte de las preguntas habrás respondido como en el chiste de cuántas veces has estado en Nueva York: una… o ninguna.  Y si te respuesta es distinta me gustaría que me lo dejaras en los comentarios. Y no es baladí la elección de las preguntas. Hablamos de tecnologias que hace unos pocos meses o unos pocos años iban a revolucionar la forma de captar y vender propiedades.

 Y no es que yo prevea que la Inteligencia Artificial vaya a ser un bluff, ni mucho menos, pero creo que es pronto para evaluar las repercusiones que para el sector de la comercialización de propidades puede tener esta tecnología cuyo nombre comercial ya consagrado es Inteligencia artificial (IA) pero que es la evolución de algo más e interesante y sustancial llamado deep learning (o machine learning), una tecnología que, después de tantos años creciendo entre las bambalinas de las grandes tecnológicas y las no tan grandes startup parece que promete ahora beneficios sin cuento y productividad ilimitada.

Antes que nada hay que entender que un desarrollo tecnológico realmente disruptivo es como una cebolla, que tiene múltiples capas que iremos descubriendo progresivamente conforme vayan saliendo al mercado las aplicaciones que hagan uso de su potencialidad. Por lo pronto, lo que se nos ha presentado estos días es lo que se llama “inteligencia artificial generativa”, capaz de recibir una “solicitud condicionada” ( un prompt en el argot) para que se comporte como un redactor especializado en un tema concreto, o un diseñador grádico o un editor de vídeo, incluso un compositor de música, y nos devuelva un texto, una imagen, un vídeo retocado o una pieza musical de las características solicitadas. El interface en este caso es parecido a los un chatbot como los que ya conocemos. Por eso la primera aplicación que ha salido al mercado se llama precisamente ChatGPT, que en unos pocos días se ha desarrollado hasta su versión ChatGPT-4. Obviamente la estrategia de lanzamiento es clara y el mensaje no deja lugar a dudas: “esto no ha hecho más que empezar”.

La estrategia e incluso logística del lanzamiento fue tan contundente que pilló con el pie cambiado a nada menos que Google (o Alphabet, como se denomina), que llevaba años trabajando en esa misma tecnología sin decidirse a lanzarla al mercado. El avanzado estado de maduración ya se había dejado entrever cuando hace unos meses Alphabet despidió al ejecutivo responsable de machine learning cuando se atrevió a compartir en twitter que la inteligencia artificial en la que estaba trabajando daba signos de consciencia. Pero, todo hay que contarlo, los estrategas detrás del lanzamiento del ChatGPT no fueron precisamente unos neófitos respaldados por inversores de riesgo, sino la segunda tecnológica del planeta, Microsoft, que lleva años acumulando cash con su vaca lechera, la suite de Office, y que vio en la inteligencia artificial desarrollada por la startup OpenAI, una gran oportunidad para batir a su gran rival Alphabet en donde más les duele: el buscador Google.

Y es que bajo la apariencia inocente de un chatbot capaz de generar textos o imágenes más o menos acertadas, se esconde un proyecto cien veces más útil y potencialmente disruptivo en nuestro día a día: un buscador al que le puedas pedir que responda a tus cuestiones de  forma natural y con la profundidad y extensión que desees. Como sucede con todas las disrupciones basadas en la tecnología, esta se apoya en los hombros de gigantes, en este caso el big data, el reconocimiento de voz y la locución sintética. Por eso, lo más vistoso que nos espera será una Alexa o un Siri con el que podremos establecer una conversación inteligente en términos aparentemente naturales (aunque pregunten mucho, eso sí). El paso siguiente será relacionarnos con cualquier software o aplicación de la misma forma que ahora con Alexa para órdenes simples y la última dimensión será manejar aparatos complejos e instalaciones completas (como una smart home) con instrucciones verbales y respuestas serviles de la IA de turno. Pero vayamos por partes, y analicemos los diferentes procesos en una inmobiliaria que se podrán verse afectados por esta tecnología.

Generación de Contenidos e imágenes para marketing.

La aplicación más obvia e inmediata de las IA generativas será el desarrollo de textos para anuncios de propiedades y contenidos de interés relacionado con los aspectos legales y fiscales de la compraventa, consejos de decoración etc. Eso permitirá enriquecer tus perfiles de redes sociales y tu blog, con dos avisos importantes. Los especialistas en redes sociales desaconsejan taxativamente la “borrachera” de publicaciones. Luego hay que actuar con contención. Por otra parte, Google está evolucionando con su propia IA para detectar contenidos generados por otras IA. No sabemos ahora si penalizará esas publicaciones o simplemente las obviará, pero algo hará, y nada bueno promete esa actitud declarada (sobre todo por el cabreo de Google por sus errores en la presentación precipitada de su propia solución de IA) para los autores que intenten hacer trampas y no aporten redacción e ideas propias. Como frente a los copiones de la clase, Google se comportará como un profesor rígido que estará atento a cualquier truco. Por otra parte, sacar partido a las aplicaciones que incorporen la IA en sus tripas, como ha hecho ya CANVA, dependerá mucho de la pericia de tu coordinadora o asistente de marketing. 

Prospección predictiva

Hace ya tiempo que hay aplicaciones de marketing en EEUU que pueden predecir la probabilidad de que un propietario se mude de casa, utilizando la enorme abundancia de datos personales disponibles y cruzándolos con la titularidad de una vivienda en propiedad. Esas aplicaciones, conectadas a procesos y herramientas de marketing prestablecidos, se volverán mucho más eficientes con el uso de la inteligencia artificial. Eso se intentará replicar aquí en el contexto de las aplicaciones de big data, pero con mucha menor capacidad predictiva debido a la restricción del acceso a datos personales. Lo que en Estados Unidos será una predicción ajustada a nivel de calle, en España será una probabilidad remota a nivel de barrio o distrito.

Valoraciones de mercado

Sin duda el machine learning ayudará a hacer más aproximadas a la realidad la estimación del precio de una vivienda, e incluso la previsible evolución en un determinado plazo de tiempo. Lo que ahora es una predicción estática, se convertirá sin duda en una predicción dinámica y mucho más útil para el usuario. Me temo que esa es una mala noticia para los comercializadores, en la medida en que hará más sencillo a los particulares consultar valoraciones y con resultados más precisos. Pero como siempre, el truco consiste en contar con las mejores herramientas del mercado como usuario avanzado y poner en valor ese expertise profesional.

Portales inmobiliarios

Hace tiempo que Zillow, el portal inmobiliario líder en Estados Unidos, presume públicamente de haber incorporado la inteligencia artificial a la búsqueda de propiedades por parte de sus usuarios compradores, en el sentido de mostrar a estos propiedades que se adecuen a sus objetivos, aunque estos no se hayan explicitado en el formulario de búsqueda. Lo consigue simplemente analizando sus comportamientos de navegación y las reacciones ante los resultados que se le van mostrando. Esta “búsqueda” inteligente aporta valor en la medida en que el comprador tiene más probabilidades de encontrar lo que le interesa en menor tiempo  y, de paso, optimiza el esfuerzo del comercializador. Mal que les pese a los profesionales que trabajan en abierto, esa optimización redundará en beneficio de los particulares que anuncian directamente

Home staging virtual

Una de las aplicaciones más sorprendentes de las AI generativas es que te devuelven una imagen más o menos exacta a un requerimiento del usuario. En las redes circulan se han hecho virales imágenes un pobre Papa Francisco enfundado en un pluma y con pinta de recién salido del gimnasio, o la de Donald Trump resistiéndose violentamente a su apresamiento. Eso evidencia una capacidad que potenciará sin duda a las aplicaciones de software para la manipulación de imágenes de una propiedad con el fin de presentarla una plenamente decorada y amueblada partiendo de un plano o foto previa. Es lo que llamamos “home staging virtual”. Ese trabajo, te lo digan o no, en este momento tiene un gran componente manual. Para eso están los minijobs online, que ocupan a mucha gente haciendo corrección de textos y retoques de imágenes. Pues bien, la aplicación de la misma capacidad de una inteligencia artifical, hará que esos procesos se automaticen, ganen en calidad , sobre todo ganen en simplificidad a la hora de manejarlos. La solución concreta no existe en este momento, al menos que yo conozca. Pero dudo mucho que tarde en presentarse en el mercado

Marketing online

El gran reto del marketing online es la capacidad por parte de las plataformas para mostrar las propuestas de los anunciantes a los clientes potenciales correctos en el momento adecuado. Ante la desaparición de los cookies de terceros y las restricciones al manejo de datos personales, sobre todo en la Unión Europea pero a la que seguiré el resto del mundo, Google o Meta tendrán que hacer un uso intensivo de la inteligencia artificial  aus extraordinaria capacidad de aprendizaje para maximizar la eficacia publicitaria de los anuncios. Eso debería traducirse con el tiempo en la mejora de la rentablidad publicitaria de dichas Plataformas, que cada vez aprenden más a aprender más rápido de la interacción de sus usuarios con los contenidos que muestran. 

Aplicaciones de oficina y procesos documentales

Por otra parte, la apuesta de Microsoft por la Inteligencia artificial se manifestará más pronto que tarde en facilidades en el manejo en la diferentes aplicaciones de la suite Office, como Word, Excel, Powerpoint o Outlook. La aplicación de la IA a estas supondrá hacer más natural su funcionamiento, a base de órdenes sencillas y el dictado de textos. No supondrá una revolución pero hará más amigable las interacciones con los usuarios, que podrán conseguir resultados sin necesidad de dominar los procedimientos e instrucciones específicas. Como una derivada de este desarrollo, veremos cómo los programas que facilitan la implementación de los documentos ligados al proceso de comercialización y compraventa de inmuebles se automatizarán del todo, al mismo tiempo que se integrarán con las aplicaciones de Notarías y Registros para dar una fluidez pasmosa a la generación de los documentos implicados en el proceso. Pero eso (y no por culpa de la tecnología precisamente) probablemente demorará un tiempo.