“La buena mar no hace buenos marineros” es un viejo dicho anglosajón que sirve para explicar por qué tantos negocios inmobiliarios echaron el cerrojo durante la crisis.
Y es que la burbuja inmobiliaria hizo que se multiplicaran los negocios inmobiliarios sin ton ni son. En el río revuelto de las hipotecas al 120% del valor real de la vivienda, las valoraciones de cuento de hadas y las nóminas más falsas que los duros a cuatro pesetas, muchos vieron en el Sector inmobiliario la oportunidad de ganar dinero rápido sin necesidad de formarse, ni invertir capital, ni arriesgar más allá de su tiempo libre.
No es de extrañar por tanto que, al llegar la tormenta, muchos marineros de agua dulce no pudieran resistir el mareo y se hundieran en el mar revuelto de la crisis. No todos los recién llegados sucumbieron, claro. Muchos aprendieron a nadar y a soportar las vicisitudes y han sobrevivido hasta ahora. La cuestión es: ¿qué hemos aprendido de la “gran recesión” y del proceso de inflado y estallido posterior de la burbuja inmobiliaria? Porque si para algo han de servir las penurias que hemos pasado es para que no nos pille descuidados la próxima vez que se produzca un fenómeno similar.
Desde el punto de vista práctico, la crisis inmobiliaria ha servido para demostrarnos que existe una especialidad inmobiliaria que florece justo cuando la compraventa de propiedades decrece. Me refiero obviamente a los alquileres. ¿Cuántas agencias inmobiliarias consiguieron sobrevivir en los peores momentos de la crisis gracias a los alquileres? Estaremos de acuerdo en que fueron muchas, tal vez también la tuya.
Estamos acostumbrados a denostar el negocio de los alquileres porque consume mucho tiempo y es poco productivo. Obviamente es así. Igual que el tiempo empleado con compradores inmaduros viendo pisos, el negocio de los alquileres puede convertirse en una pesadilla para nuestra oficina. Pero a la hora de establecer un balance definitivo, es importante tener en cuenta que los arrendadores de hoy pueden ser los vendedores de mañana, y los arrendatarios de hoy pueden ser los futuros compradores. Si vemos por tanto el negocio de los alquileres como un negocio de vendedores y compradores en maduración, puede que establezcamos una valoración distinta a la hora de establecer la conveniencia y rentabilidad de esa área de negocio
Por otra parte, y en lo que respecta a este post, lo mejor de los alquileres es que son un estabilizador en tiempos de crisis. Excuso decir que cuando hablamos del negocio de alquileres deberíamos hablar necesariamente de la Gestión Integral de Alquileres, Gestión de Patrimonios o Administración Vertical de propiedades. Esto es, la relación con los arrendatarios debería basarse en un contrato de prestación de servicios para todo el tiempo de duración del alquiler con unos honorarios en forma de comisión sobre los ingresos. El alquiler esporádico remunerado en base a mensualidades únicas está bien, pero es pan para hoy y hambre para mañana. Deberíamos huir de esa modalidad de relación con los propietarios como huimos del mandato abierto. Sólo desde la confianza y la relación a largo plazo con los propietarios se genera un negocio estable y coherente en el sector inmobiliario.
Pero no quiero quedarme solamente en el negocio de los alquileres como fuente de estabilidad en el negocio inmobiliario para situaciones de crisis como las que hemos vivido en estos años. También el negocio de inversores, muy relacionado con los alquileres, pero distinto desde el punto de vista conceptual y de estrategia, ha demostrado una interesante capacidad anticíclica. Porque las políticas de estímulo monetario con la que en esta crisis los Bancos Centrales han intentado movilizar los mercados, provoca que bajen los tipos de interés, y que los rentistas huyan de los plazos fijos en su búsqueda de rentabilidades más sustanciosas. En este sentido, los inversores son una fuente de negocio natural y también contracíclica para las Agencias inmobiliarias. Las ventajas fiscales para las sociedades patrimoniales dedicadas al alquiler y la estrategia de diversificación de riesgos, crea una indudable oportunidad para la movilización en nuestro círculo de influencia de Clubs de inversión inmobiliarias, cuyos promotores naturales deberíamos ser los profesionales inmobiliarios de la zona. Sin perder de vista el emergente fenómeno del crowfunding, que en ningún caso deberíamos ver como algo ajeno a nuestro tipo de negocio y a nuestros intereses empresariales.
Y finalmente, otra de las consecuencias de la crisis fue sin duda la caída por no decir desaparición, del negocio de obra nueva. En realidad, ha sido más una crisis de oferta que de demanda, ya que la demanda en el sector inmobiliario se mueve por expectativas económicas, pero también por la demografía. No olvidemos además que el inmobiliario es un fenómeno de mercados hiperlocales. En muchos de estos micromercados se produjo un auténtico desabastecimiento de obra nueva debido al estado catatónico en que cayeron la mayoría de las empresas promotoras. La gestión de cooperativas y comunidades es otra oportunidad objetiva que puede ser aprovechada por las Agencias inmobiliarias con ambición en períodos de crisis. Al fin y al cabo, si tienes acceso el comprador, el suelo y la financiación vienen detrás. En las crisis, todos necesitamos volver a mover la rueda del negocio, empezando por los propios bancos. Así que oportunidades se generan, y nuestra Agencia está en condiciones óptimas para aprovecharlas.
Tal vez parezca un programa demasiado ambicioso. Obviamente no todo conviene a todas las Agencias. Pero lo que sí hemos aprendido todos es que en la crisis nadie nos salva. Ni somos bancos, ni somos funcionarios, ni siquiera tenemos un subsidio de paro que nos ayude, aunque sea temporalmente. Deberá ser nuestra previsión empresarial lo que nos sirva para sobrevivir a las próximas tormentas. Y eso requiere tomar decisiones. ¿Cuándo? Ahora.
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