ESTA CRISIS INMOBILIARIA NO SE PARECE A NINGUNA OTRA

“Esta vez es diferente” es una frase hecha que se aplica a casi todo tipo de crisis. Normalmente esa opinión proviene de la vivencia en caliente de cualquier fenómeno anormal, que se contempla como único. Solo que con el tiempo empiezan a encontrarse similitudes y se clasifican los eventos por similitudes. Gramsci, un filósofo marxista italiano definió las crisis como una situación en la que “lo viejo ha muerto, pero lo nuevo aún no ha nacido”. Otra frase clásica para hablar de las crisis es el manido recurso a que “en chino crisis y oportunidad se dicen de la misma forma”.

Para empezar, las crisis inmobiliarias pueden tener un origen externo o interno. Puede ser que la economía sufra un shock por cuestiones financieras o por una guerra entre países y que eso repercuta en el mercado inmobiliario. Esas crisis exógenas provocan normalmente el retraimiento de la demanda. Las viviendas que se ofrecen suelen superar la capacidad o el deseo del mercado por comprarlas. Se dice entonces que es un mercado dominado por los compradores. La crisis del 2007 fue peculiar en su origen. Se produjo con el estallido de las hipotecas basura con origen en Estados Unidos, lo que derivó un año más tarde en una crisis financiera con rescate bancario al principio y la abrupta bancarrota de Lehman Brothers por un error de apreciación del Tesoro americano. La conclusión fue una crisis de demanda y su correspondiente mercado de compradores.

Esa situación de mercado favorece normalmente el trabajo de las Agencias y Agentes inmobiliarios, que ven cómo su experiencia y conocimiento se pone en valor frente a unos particulares que encuentran dificultades para vender su vivienda. Pero lo que es bueno para el subsector de la comercialización de inmuebles, es nefasto para el subsector de obra nueva. Los promotores que promueven con financiación bancaria y con el adelanto del dinero de los propios compradores, se enfrentan al colapso financiero ante la bajada brusca de la demanda e incluso a la renuncia de los compradores que ya habían captado. Lo peculiar de la llamada Gran Crisis (por diferenciarla de la Gran Depresión del año 29 del siglo XX) es que dio lugar a un ciclo de bonanza para las agencias inmobiliarias que ha durado quince años. Al impacto inicial que paralizó al sector hasta el 2011, siguieron un triple quinquenio de años buenos (2011 al 2016) por lo que hemos dicho del mercado de compradores que favorece a las Agencias, un quinquenio de años muy buenos (2016-2021) por las propiedades de banco fruto del naufragio promotor y una demanda potencial enorme que se había estancado a la espera de tiempos mejores y, finalmente, un quinquenio espectacular después del COVID 19 (2021 hasta 2025 inclusive) por las herencias prematuras y el deseo de mejorar de vivienda después del confinamiento.

Entretanto, las viviendas de banco se agotaron y la obra nueva siguió paralizada ante un aumento espectacular de la demanda por obra y gracia de las puertas abiertas a la inmigración masiva que es la política económica emblemática del actual gobierno “progresista”. Se da el caso de que el estancamiento de la obra nueva -debido a los sueldos bajos por la escasa productividad de los sectores predominantes en la economía española- y la inflación de materias primas provoca un efecto paralizador de la oferta de segunda mano, cuyo stock está exhausto debido a los años de bonanza compradora. Aunque los precios -en consecuencia- están aumentando, no alcanzan a la disponibilidad financiera de los compradores de primera vivienda. Los promotores no se atreven a promover por falta de demanda solvente, las cooperativas se quedan sin cubrir y los bancos aprietan y no conceden préstamos promotor si no ven que la promoción haya cubierto el cincuenta por ciento de las ventas. A eso se añade el 43% de impuestos que gravan las viviendas de nuevo cuño engordando el precio final y las trabas burocráticas interminables junto con las exigencias sobrevenidas de eficiencia energética. Todos ellos la mataron y ella sola se murió.

Ante la falta de una vivienda de obra nueva a precios normales (no hablo de precios asequibles), los propietarios no sueltan su vivienda actual, paralizando en consecuencia la oferta de segunda mano. Desesperados, los promotores montan sus propias intermediadoras para poder aceptar las viviendas de sus compradores o -en el mejor de los casos para los inmobiliarios- encargan la comercialización a una Agencia o MLS. Eso es el único aspecto positivo que estamos viendo en esta crisis en la que los escasos vendedores han tomado la batuta y ningunean a las Agencias sistemáticamente en la convicción de que no las necesitan ante un mercado ahíto de producto y repleto de compradores ansiosos. Es un ejemplo de libro de mercado dominado por los vendedores.

Para hacer más distintiva esta crisis actual, los propietarios de cierta cualificación cultural están encantados al aplicar los ChatGPT, Gemini o Claude a la confección de los textos de sus anuncios y aprovechar las posibilidades que les otorgan los CapCut, Edit o el propio software del móvil para mejorar las fotos y los vídeos de sus inmuebles. Estamos asistiendo a una tormenta perfecta: sin vivienda aspiracional de obra nueva, con los stocks agotados de segunda mano, con los precios subiendo imparables, con un mercado de alquileres por las nubes y, encima, con los vendedores envalentonados por la IA. De hecho, lo único positivo que se puede decir de la situación actual es que está tan mal que solo puede mejorar.

Mi mejor consejo para las Agencias pasa la fórmula tradicional: innovar, diversificar y mejorar. Mejorar el equipo con más formación, mejorar el marketing con más profesionalización y mejorar el servicio añadiendo valor para el propietario. Y recordar el dicho que gustaba repetir mi añorado Javier Sierra en la crisis anterior: “la buena mar no hace buenos marineros”. A él le dedico con todo el cariño este post.