El Gobierno parece cifrar la solución del problema de la escasez de vivienda y la subida del precio de los alquileres en prohibir los alquileres turísticos. La propuesta tiene el atractivo de la simplicidad y tendría algo de sentido siempre que el mercado inmobiliario fuera un juego de suma cero: cuantos menos alquileres turísticos se permitieran en una zona, mayor número de inmuebles para alquiler residencial habría. Pero no lo es, porque una propiedad tiene usos alternativos. Los propietarios pueden o no ponerla en el mercado de alquiler residencial a largo plazo, pueden optar por venderla, o pueden sacarla del mercado inmobiliario y mantenerla como otro activo en su cartera patrimonial. No hablo del alquiler temporal, porque también el Gobierno está intentando limitarlo, asimilándolo al alquiler residencial.
¿En serio que la limitación del alquiler turístico, o incluso su prohibición, va a arreglar la falta de oferta de alquiler residencial? La respuesta definitivamente es que no. Al margen de que -mal que le pese a algunos políticos- vivimos regidos por un sistema legal en el que la propiedad privada debe respetarse, el fenómeno de la turistificación que denuncian determinados residentes (la mayoría no propietarios sino arrendatarios) solo afecta a una parte muy reducida de las ciudades. No conozco muchos turistas que viajen a Madrid expresamente para conocer los encantos de Leganés -que los tiene sin duda- o Torrelodones, ni siquiera del barrio de Prosperidad, tan arquetípico de la construcción brutalista de los años sesenta. Y es que los turistas acuden, por definición, a las zonas turísticas, que son áreas extraordinariamente limitadas geográfica y poblacionalmente. ¿Alguien cree realmente que la limitación al alquiler turístico en el Centro de Madrid o Barcelona, o para el caso Murcia o Palencia, va a resolver el problema del alquiler residencial en el conjunto de un municipio o en el conjunto del mercado inmobiliario en España?. Obviamente, al que le ha tocado la china de vivir en una zona turistificada recientemente y no quiera o pueda mudarse a otra zona menos turística y más relajada, este argumento le sonará fatal. Por eso hay que recordar aquí que las ciudades son organismos vivos que tienen a sufrir mutaciones globales o, la mayor parte de las veces, zonales.
Entre esas mutaciones está, por ejemplo, la degradación de una zona. Los inmigrantes, por ejemplo, suelen agruparse en zonas concretas del entramado de una ciudad, ocupando un espacio más grande dependiendo de su número. Si son de renta baja, tenderán a ocupar los inmuebles más baratos y deteriorados, por lo que no presionarán a los propietarios o a los comunidades para su mantenimiento, rehabilitación o mejora. El barrio o la zona se irán degradando a no ser que se habiliten políticas activas de regeneración, con el siguiente coste e inversión pública. Si la zona tiene la mala suerte de que prolifere el tráfico de drogas (la desesperación de jóvenes sin futuro lo favorece), entonces nos encontramos con una situación prácticamente irreversible. Así se generan los guetos y así sucedió con los downtown (centros) de muchas ciudades americanas, como contamos en un Inmoshots anterior
El fenómeno contrario a la degradación también sucede. Es lo que se conoce la “gentrificación”, un término prestado del inglés gentrify que significa la “regeneración de una zona urbana con su consiguiente aumento de los precios de los inmuebles al atraer a nuevos residentes de mayor poder adquisitivo que los actuales”. Este fenómeno puede tener diferentes orígenes, pero la conclusión es que los nuevos residentes acaban expulsando a los antiguos residentes al tensionar los precios de los alquileres. De hecho, la turistificación es una variación de la gentrificación. Al igual que Chueca, por citar un ejemplo conocido, Lavapiés ha vivido un proceso de revalorización acelerado. Los orígenes del fenómeno en uno y otro lugar son diferentes, pero la conclusión ha sido la misma: alquileres más caros y un tremendo auge de los comercios y la hostelería. En definitiva: más riqueza y más impuestos para el municipio por un lado y, por otro, mucha gente que ya no podrá afrontar el precio de los alquileres o no se adaptará al nuevo entorno social del barrio. Como en los organismos vivos, los procesos de mutación urbana operan a cierta escala, como si tuvieran vida independiente.
