El autor de este Blog tuve la suerte de asistir en Madrid a una ponencia del entonces Director para España de RCI, la compañía americana cuya marca se identifica con la época dorada del “time sharing” o venta de un inmueble mediante reservas temporales, o la también conocida por “multipropiedad”; o, traducido directamente del inglés “tiempo compartido”. El conferenciante en cuestión explicó que el time sharing había nacido en los Alpes franceses fruto de la iniciativa de un promotor hotelero en busca de financiación. Se le ocurrió vender las habitaciones individuales a inversores. La segunda derivada del time sharing, la venta por semanas de la misma habitación, vendría a continuación. Así pues, la idea inicial era una propuestas para inversores inmobiliarios. Resulta curioso porque las grandes cadenas hoteleras, volvieron años después al planteamiento inicial de venta de habitaciones para financiar algunos proyectos, una fórmula de financiación que tuvo relativo éxito hasta que estalló la burbuja inmobiliaria.
El time sharing es un invento -por una vez europeo, no norteamericano- pero que los emprendedores de Estados Unidos se apropiaron inmediatamente, dotando de un vigor inusitado al negocio de venta por semanas de unidades residenciales en destinos turísticos. Así, cualquier familia podía disfrutar durante el tiempo de sus vacaciones (que en Estados Unidos suele ser de una semana o máximo dos al año separadas entre sí) de una residencia premium, que no se podría permitir de otra forma. La idea tiene una lógica de Perogrullo: ¿por qué pagar por un inmueble que solo vas a utilizar un par de semanas al año?. Los promotores de complejos de time sharing parecían haber descubierto la piedra filosofal, que convierte la paja en oro. Vendiendo por semanas, conseguían embolsarse el doble, el triple y, en ocasiones, el cuádruple, del valor de mercado de un inmueble comercializado según el patrón tradicional. La idea de inversión “democratizada” al alcance de cualquier inversor individual, se transformó al olor de la rentabilida esperada en proyectos de grandes inversores.
Pero el chollo de la venta por semanas venía con algunos inconvenientes añadidos que lo hacían mucho menos interesante que a primera vista para el comprador. Básicamente, los costes de mantenimiento del apartamento o casa y los costes de mantener el complejo en general eran astronómicos, ya que los proyectos eran más atractivos cuanto más amenities tenía la urbanización en cuestión. Además, los gestores se comprometían a tener tu apartamento listo para revista en la semana que prevista para disfrutarlo. El pretendido ahorro por disfrutar de una segunda residencia en propiedad por tiempo limitado, se iba por la alcantarilla al tener que pagar los altos costes que suponía el mantenimiento.
Eso fue un factor para lo que se convirtió en una auténtica crisis reputacional para todo este subsector, en el que la industria turística se fusionaba con el negocio inmobiliario. El otro factor de descrédito fue la agresividad comercial que imprimieron las empresas especializadas en la comercialización estos productos. Se convocaban eventos en los que los organizadores explicaban las ventajas de la fórmula, para después agrupar a los interesados por mesas alrededor de un comercial que cerraba las operaciones. La venta a presión es un concepto conocido en el mundo comercial. Habría que buscar otro término más crudo para denominar el proceso de manipulación mental al que eran sometidos los potenciales compradores en las mesas de cierre. A eso se unió la dificultad de desinvertir en una propiedades de alto coste de mantenimiento. Para más inri, cuando no se cubría la venta total del complejo en todos sus slots temporales, esos gastos aumentaban inesperadamente. A menudo también se habla de letra pequeña de un contrato, pero no tan pequeña como la de esos contratos de tiempo compartido.
Los actores serios del sector, como la citada RCI, intentaron compensar los inconvenientes y añadir atractivo a las inversiones de time sharing creando bolsas de intercambio de semanas entre sus diferentes complejos vacacionales. A base de innovar, los promotores de time sharing acabaron reinventando el sector. Hoy en día, las herederas de dichos promotores gestionan plataformas vacacionales y Clubs de Vacaciones, en los que los miembros pagan una cantidad de entrada, una subscripción mensual o anual, y tienen derecho a disfrutar sus vacaciones en un catálogo de complejos de alto nivel en diferentes destinos del mundo, aunque la mayor parte del negocio sigue concentrado en Estados Unidos, Méjico y el Caribe. Normalmente funcionan por un sistema de créditos, y cada unidad residencial consume un cierto número de ellos.
Mientras tanto, con la recuperación del sector turístico tras el Covid 19, muchos promotores en el sector hospitality, están utilizando la primitiva fórmula de venta de habitaciones para captar inversores individuales. Para añadir atractivo a la inversión, a los inversores se les suele ofrecer determinados períodos para el disfrute propio. Pero el mayor atractivo de la fórmula es precisamente que se trata de invertir en el sector turístico, sin los inconvenientes de los pisos de alquiler turístico, convertidos por arte de la demagogia política en el chivo expiatorio por la falta de vivienda de alquiler asequible de promoción pública
Solo hace falta mirar a los beneficios que están anunciando las cadenas hoteleras este año para entender la rentabilidad de un sector en el que España tiene una presencial actual y potencial descomunal, por su clima, su naturaleza, su patrimonio, su gastronomía y la afabilidad de su gente. Solo hace falta invertir en proyectos gestionados con rigor para alcanzar rentabilidades de dos dígitos, en una inversión inmobiliaria mucho más líquida que el residencial tradicional precisamente por su alta rentabilidad.
La oportunidad de inversión para particulares es muy interesante, dado que los Ayuntamientos, y como ejemplo el de Madrid, van a restringir los apartamentos turísticos precisamente en las zonas de mayor demanda. La restricción afectará a pisos aislados en edificios residenciales, pero no a edificios completos dedicados al alquiler turístico. Por eso, las empresas que estaban explotando pisos turísticos al menudeo son las primeras en posicionarse en este nuevo mercado. Y de ahí surge una oportunidad de oro para invertir, comprando apartamentos en esos edificios destinados al alquiler turístico esta vez con todas las bendiciones administrativas y -se supone- sin oposición de los residentes.
