¿POR QUÉ NO ESTAMOS A LAS PUERTAS DE UNA NUEVA BURBUJA INMOBILIARIA?
La cifra de aumento de las transacciones inmobiliarias en el mes de Octubre con relación al pasado año (57,3%), ha pillado a la opinión pública desprevenida. Los medios de comunicación, esas plataformas que consumen noticias escandalosas y las trituran en 24 horas, se han hecho eco de lo espectacular de la cifra. Los periodistas -siempre buscando el lado dramático de la actualidad- han empezado a comparar la situación con la burbuja inmobiliaria que se fraguó en los inicios de este siglo y que estalló como una piñata en el año 2007, induciendo a su vez un crash financiero el siguiente año del que la quiebra de Lehman Brothers fue el evento más catastrófico. Y no solo se quedó en eso. Como un tsunami sigue a un terremoto, así una crisis financiera y económica mundial siguió al hundimiento de Lehman Brothers. España, en concreto, vio expulsadas de sus propiedades mediante desahucio a 600.000 familias en los primeros cinco años de crisis por no poder afrontar las hipotecas ante el deterioro de las cifras de empleo (el paro llegó al 25%) y el endurecimiento de las condiciones financieras. También la cifra de compraventas cayó a un mínimo histórico de 300.000 operaciones en 2013 mientras que la construcción de viviendas de Obra Nueva bajó a 34.000, un 95% menos que en 2006 cuando las viviendas construidas llegaron a un máximo de casi 900.000.
Las causas directas y circunstanciales de la burbuja y su posterior estallido están bien documentadas. Más que de una burbuja inmobiliaria habría que hablar en propiedad de una burbuja financiera, porque las facilidades de crédito a los promotores para construir y a las familias para comprar fue la gasolina que se derramó sobre la yesca del deseo de toda familia española de tener una vivienda -o dos- en propiedad. Otros factores fueron el tratamiento fiscal de la compra de viviendas y la introducción del euro, virtualmente en 1997 y físicamente en 2002. La moneda única igualó teóricamente la fiabilidad de la economía española y su sistema financiero al de los países más sólidos de la Unión Europea. La diferencia entre Alemania -país de ahorradores- y España -país de compradores compulsivos de vivienda- se hizo evidente cuando los prestatarios alemanes perdieron su dinero a manos de los acreedores españoles. Lo que pasó con la parte menos sólida y ligada al ladrillo del sistema financiero -dícese las Cajas de Ahorro pegadas al territorio y a la burguesía local- ya lo conocemos: un evento de extinción masivo.
Eso visto desde España, que no abarca toda la realidad, ni la parte más profunda de ella. En esa época, yo y mi equipo trabajábamos para un promotor que decidió tan pronto como 2004 que las cuentas no salían. El coste del suelo fue lo que más se disparó en esos años, y los promotores sensatos ya habían decidido aplicar el freno mucho antes del 2007. El problema es que la inercia de un proyecto de promoción inmobiliaria -que se desarrolla de media en cinco años desde la compra suelo hasta la entrega de llaves- hizo que muchos proyectos no se pudieran ralentizar, también porque la mayor parte de la oferta era de viviendas en edificios. No se trata de elaborar una historia alternativa, pero creo que la burbuja se habría desinflado pacíficamente antes de finalizar esa década. Hay que recordar aquí que la causa directa del crash fueron en realidad las hipotecas basura y los productos financieros complejos como los CDS en Estados Unidos. Cuando los hipotecados empezaron a no poder devolver los créditos por el aumento del tipo de interés pactado en las condiciones de la propia hipoteca, los CDS entraron en acción provocando la insolvencia y el pánico posterior de inversores y entidades financieras de aquel país. Lo paradójico es que en Estados Unidos -con inyecciones de fondos inéditas a los bancos y empresas y pactos con los bancos para vender las viviendas asumiendo quitas en las hipotecas- el mercado inmobiliario y la economía en general se estabilizaron en apenas dos años. Mientras tanto, Europa y los países del euro afrontaron siete años de vacas flacas con crisis sucesivas y al menos dos períodos de recesión profunda. Los precios cayeron hasta un 40% con el estallido de la burbuja. A siete años de vacas flacas siguieron otros siete de vacas gordas, empezando por 2014. La recuperación se está concretando por fin este año en un aumento significativo de la obra nueva, que ya constituye el 25% de las transacciones en un marco general de medio millón de viviendas vendidas. Eso no es ni mucho menos una cifra descabellada, es lo normal e incluso deficitaria en relación con la creación anual de nuevos hogares. Dentro de un contexto general de revitalización del sector, los datos de Octubre de este año tienen más que ver con la contención de los compradores a la espera de las rebajas de tipos de interés, tan anunciadas y por fin concretadas a partir del verano. Y sí, claro, es un buen momento para comprar una vivienda. Los pisos de nueva construcción -cuya oferta crecerán los próximos años- hacen que los propietarios se animen a vender su vivienda actual, lo que repercute en una dinamización positiva de la segunda mano y del mercado en general. Para cerrar la discusión sobre la inexistente burbuja, solo hay que recordar que en 2008 había 1.800.000 viviendas sin vender. Nada más diferente que la situación actual de escasez de la oferta, de la que se quejan todas las inmobiliarias
