Un amigo argentino bromeaba conmigo cuando le contaba la grave crisis inmobiliaria que España atravesaba en los años siguientes a la crisis de las subprime en Estados Unidos, que aquí se convirtió en un tsunami para el sector promotor y acabó afectando al conjunto del sector y a la economía en general. Y bromeaba porque en Argentina, las sucesivas crisis parecen el estado natural de la economía. Lo extraño, por lo visto, es que no haya crisis.
En realidad, el sector en Argentina -al igual que en el mundo en general- se comporta como una montaña rusa, solo que la montaña rusa de la economía argentina bate récords de subidas y bajadas. Por no remontarnos más allá en el tiempo, el quinquenio que va del 2019 al 2023 fue especialmente truculento. Los tradicionales problemas con la doble economía financiera conformada por el dólar y el peso -y la permanente batalla entre las tasas de cambio oficial y real- se vieron agravadas por una Ley de Alquileres que protegía a los inquilinos con controles de precios y poniendo dificultades para los desahucios. Nada que no conozcamos aquí, pero con el agravante de una sequía histórica de crédito hipotecario. El resultado -previsible- fue la retirada del mercado por parte de los dueños (arrendadores) de viviendas en alquiler, pero sin la alternativa de aumentar la oferta para comprar, ante la exigencia de venta al contado y en dólares. Y todo eso aderezado con la salsa de una inflación galopante que superaba el 200% anual, llevando a extremos inusitados de complejidad las operaciones económicas de la vida ordinaria. Las escasas hipotecas que se concedían respondían a la modalidad UVA, que tienen en cuenta la inflación vigente a la hora de recalcular las cuotas. No me extraña que mi amigo argentino se riera de nuestras dificultades. Si los españoles transitábamos en aquel momento por el purgatorio de Dante, los argentinos estaban instalados esos años en el infierno sin atisbos de redención.
Pero todo llega y, como en el adagio, para que las cosas mejoren, a veces tienen que empeorar. En el caso de Argentina, la mejora ha venido de la mano de un liberal radical que ganó en 2023 las elecciones presidenciales con un programa de liberalización económica extremo, condicionada por la necesidad de acordar previamente el rescate financiero del país por parte del Fondo Monetario Internacional. Milei no esperó al acuerdo con el FMI y llevó a cabo recortes profundos del sector público, así como la supresión de diversas dádivas con que los gobiernos populistas suelen comprar la fidelidad del voto de las clases desfavorecidas. Así se llegó -en un tiempo sorprendente y sin demasiada oposición- a un superávit primario de las cuentas públicas. Eso terminó de convencer al FMI de que la voluntad de cambio hacia un planteamiento ortodoxo era seria, y facilitó un acuerdo por el que este organismo refinanció la deuda antigua y aportó dinero fresco para estabilizar la economía del país.
Javier Milei derogó inmediatamente la Ley de Alquileres peronista. La consecuencia natural fue que los dueños inundaron de propiedades el mercado con viviendas de alquiler y, a su vez, esto ha animado a muchos desarrolladores a poner en marcha nuevos proyectos, muchos de ellos en urbanizaciones cerradas en los suburbios residenciales, al estilo de las gated communities de Estados Unidos que vemos en las películas. Esto es importante porque la obra nueva y la segunda mano -como sabemos por nuestra propia experiencia en España- son dos caras de la misma moneda, como sucede sin ir más lejos en el sector del automóvil, donde el mercado de lo nuevo y usado es prácticamente inseparables.
El catalizador de este fenómeno de recuperación de la actividad inmobiliaria es -como no podía ser de otra forma- el control de la inflación (aún por encima del 20% anual) y una batalla épica por estabilizar la moneda, cuyas victorias y derrotas se suceden por días. La obra nueva no puede avanzar mucho si no se estabilizan los precios de los materiales de construcción, y el crédito hipotecario necesita la estabilidad financiera para empezar a fluir. Todo un nudo gordiano difícil de desentrañar.
Este verano tuve la suerte de estar presente con el stand de SMBIOTICA (INMOTOOLS) en la Expo Real Estate de Buenos Aires, donde era palpable la excitación de los operadores del sector ante un entorno normativo y económico favorable después de un quinquenio opresivo. Me consta que ese optimismo se agrió en Octubre con la derrota de Milei en la provincia de Buenos Aires (con el conurbano siempre más escorado al peronismo que la Capital), pero ha vuelto a resurgir con fuerza por la victoria de AVANZA (el partido liberal del presidente) y sus aliados centristas en las elecciones parlamentarias de medio término, que dibuja un panorama de dirección mucho más ortodoxa de la economía en el futuro inmediato. En eso cuenta además con el nunca despreciable apoyo de Estados Unidos, un factor positivo de primera magnitud.
No le va a resultar fácil a la economía argentina salir del pozo porque sufre desde hace décadas del mal holandés, que consiste en poseer un sector exportador muy fuerte (siempre el agropecuario, recientemente el petrolífero y el litio) perjudica a los otros sectores de la economía del país menos competitivos por el fortalecimiento de la moneda local. Eso ha impedido históricamente que la incipiente industrialización que fomentó ocasionalmente el peronismo se consolidara. En la actualidad, la industria manufacturera argentina representa apenas el 11% del PIB.
Que el sector inmobiliario en Argentina hoy está lleno de oportunidades es obvio decirlo. La demanda solvente escasea, sobre todo por las dificultades de obtener crédito hipotecario, pero eso se va a ir resolviendo, sí o sí. El crédito hipotecario representa en Argentina menos del 1% del PIB, cuando la media en la región es del 15%, con picos del 30% en Chile, la economía de mercado más consolidada de la zona. Eso significa que solo puede mejorar. La recuperación de la demanda se traducirá en la recuperación de los precios, que llegaron a caer a la mitad durante el COVID en relación con el año anterior. Según el BBVA los precios de 2024 aumentaron un 8% en relación con 2023, cuando los efectos de la recuperación, la caída de la inflación y la normalización del crédito apenas se habían empezado a sentir. Por si te vale, en INMOTOOLS estamos apostando decididamente por Argentina. Apreciaría tus comentarios.
