Nuestro país ha llegado a ver incluso una manifestación de Notarios en las calles de Madrid con una pancarta que proclamaba: ¡Viva la Fe Pública!. Probablemente cualquier turista de paso por la capital se asombraría de una visión tan surrealista. Un colectivo de funcionarios públicos que, a pesar de ello, funcionan con un modelo de negocio privado en muchos aspectos y cuyos ingresos se miden en cientos de miles de euros al año, se manifiestan en defensa de su estatus. En este caso frente a al Ministerio para protestar por la reconversión en Notarios de los Corredores de Comercio. Fue en octubre del año 2000- Ahora la guerra es con el mismo perfil profesional pero con diferentes funciones: los Registradores de la Propiedad.
Los Notarios se quejan (no en la calle afortunadamente) en la disfuncionalidad que supone para el ecosistema informativo de la propiedad inmobiliaria en nuestro país la existencia de dos Registros oficiales: el Catastro y el Registro de la Propiedad.
Habría que remontarse al proceso de racionalización administrativa con el Ministro Madoz que, entre otras cosas estableció la división de España en provincias a similitud de Francia, para entender la duplicidad de Registros, y la disfuncionalidad que denuncian los Notarios. Al parecer, solo un millón de propiedades están “consolidadas” con la información de ambos Registros a la vez. Para conocer la información completa del resto de las casi treinta millones de propiedades inmobiliarias de nuestro país, hay que acudir necesariamente a la información de ambos Registros. El Catastro depende de Hacienda y contiene la descripción, ubicación , titularidad y una valoración del inmueble, mientras que el Registro de la Propiedad es voluntario, pero contiene información muy relevante antes de proceder a la compra de una propiedad, como son las cargas y servidumbres que pesan sobre él.
La posición de los Notarios es que el papel de los Registros de la Propiedad ( y por ende de los Registradores) es básicamente prescindible. Los Notarios ven en los dos Registros una fuente de confusión para el sistema y lamentan que los Registradores tengan autoridad en principio para negarse a inscribir un acto o documento sancionado previamente en la Notaria, de forma a veces arbitraria. Los Notarios son un invento de la Administración que implantó Napoleón cuando invadió España, que heredaron muchos países latinos y, por extensión, iberoamericanos. Dan fe de determinados actos jurídicos elevándolos a público, con lo que generan derechos y obligaciones comprobados que no es necesario dilucidar judicialmente a posteriori. Por decirlo de alguna manera, generan una verdad legal e incontrovertible.
Los Notarios, los Registros de la Propiedad y el Catastro, aún con redundancia en los dos últimos, generan transparencia y confianza en la compraventa inmobiliaria. Lo contrario sucede, por ejemplo, en Estados Unidos, donde no existen los Notarios según nuestro modelo y los Registros de la Propiedad dependen de las autoridades locales y son poco fiables. Eso obliga a utilizar abogados que representan o bien al comprador o bien al vendedor y a la contratación de un seguro que protege al comprador en el caso de que el título de propiedad sea inválido o haya cargas ocultas. Eso no impide que el mercado funcione, favorecido también por la inexistencia de lo que aquí constituye el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (a cambio su equivalente del IBI es mucho más alto).
Probablemente, esta enésima cuita entre Notarios y Registradores se acabará resolviendo, y la tecnología blockchain puede tener un papel clave en esa solución al margen de Notarios y Registradores. Suecia en concreto es un país donde los derechos de propiedad se están convirtiendo en NFT porque esta reciente tecnología asegura la accesibilidad pública, veracidad e incorruptibilidad de los derechos y documentos que ampara. Cualquiera puede comprobarlos y ninguno que no tenga legítimo acceso puede modificarlos. No será para mañana, pero es un futuro que se acerca inexorablemente.
