Es así de simple y solo hay que fijarse en otros productos del mercado. El comprador prefiere un coche nuevo, pero se conforma con el de segunda mano, porque no puede -o no quiere- pagar el sobrecoste por la sensación de lo nuevo . Eso llevado a la compra de vivienda supone que los profesionales inmobiliarios -que comercializan con segunda mano mayoritariamente- tienen que lidiar con unos clientes que no compran normalmente lo que quieren, sino lo que pueden. Otra cosa es que, como la fábula de la zorra y las uvas, hagan de la necesidad virtud y se convenzan de que lo mejor es comprar una vivienda usada. Argumentos para autoconvencerse por parte del comprador no faltan. Y un inmobiliario experimentado los conocerá y sabrá utilizarlos como motivaciones de compra. El gran nivelador es el precio, por supuesto. La vivienda nueva cuesta un 20% más que la usada de promedio. Si eso está justificado o no es otra cuestión.
Por lo pronto, la vivienda nueva estará diseñada de acuerdo a criterios y gustos más actuales, como los que señalan a las viviendas con cocina integrada en el salón comedor. Esto se acomoda perfectamente a la reducción sistemática y progresiva del tamaño de las viviendas, otra forma de encarecerlas, al igual que los productos del supermercado contienen menos cantidad de productos para permitir encarecerlos sin variar el precio que se paga por la unidad. En la misma línea, hace ya tiempo que desapareció el tercer baño para una vivienda estándar, pero muchas incorporan un vestidor, aunque no sea del tamaño que vemos en las películas de Hollywood. Y hablando de las películas americanas, el contraste es brutal con las viviendas europeas y asiáticas. Según la NAR, la superficie media de una vivienda en Estados Unidos es de 167 metros cuadrados, en contraste con los escasos 80 metros cuadrados de una vivienda de dos dormitorios, el tamaño estándar en la oba nueva en España.
La vivienda de segunda mano es sustancialmente más barata por metro cuadrado que una de obra nueva, y eso se aplica a todas las localizaciones, no solamente a las mejores. Cuando se construye un edificio en un barrio residencial premium, el precio por metro cuadrado suele ser sustancialmente mayor que una vivienda usada en la misma zona. Y hablando de zonas, las viviendas usadas suelen estar situadas por norma y por lógica en zonas urbanas más consolidadas. La mayor parte de viviendas nuevas se localizan en zonas de expansión, aunque también hay niveles dependiendo de si la zona de expansión es una prolongación de una parte consolidada de la ciudad o está mucho más alejada. Lo lógico sería que hubiera continuad de la trama urbana, pero los malabarismos de las Gerencias de Urbanismo unidos a la ambición de los promotores y a la propia necesidad de viviendas, hace que se produzcan saltos en el vacío, que a su vez revalorizan los espacios que se han quedado sin edificar entre núcleos urbanos aislados.
Y cuando hablamos de localización, también debemos tener en cuenta los servicios. Las ciudades tienen obligación de dotar de servicios como el transporte y dotaciones como colegios y Centros de Salud a los residentes en su ámbito de competencias, pero es difícil que una zona de nuevo desarrollo cuente con esas infraestructuras desde el principio. Frente a la labor de los profesionales inmobiliarios poniendo en valor la segunda mano en zonas consolidadas, la labor del departamento de ventas de un promotor tiene que vender muchas veces el humo de comunicaciones y dotaciones públicas por desarrollar. Por eso la realidad virtual es la mejor herramienta del promotor de obra nueva.
Finalmente, muchos aspectos de las sensaciones al entrar en una vivienda recién construida, pueden replicarse con éxito en una vivienda de segunda mano. No hay peor experiencia al visitar una vivienda usada que los olores característicos de una vivienda habitada, y los elementos personales que se suelen acumular en las zonas comunes y, especialmente, en las habitaciones. Es frecuente encontrar paredes sucias o manchas e humedad, así como puertas que chirrían y ventanas que atascan al abrirse. Todos son rasgos comunes en una vivienda que se ha usado durante muchos años. Pero una vivienda válida para vivir no es necesariamente una vivienda apta para vender.
El trabajo de los profesionales inmobiliarios más cuidadosos incorpora estrategias de home staging que pueden hacer que la percepción de la vivienda de segunda mano sea parecida a una vivienda nueva, y no solo en las fotos, sino en la experiencia más crítica de las visitas de interesados. Despersonalizar es el primer paso, pequeñas reparaciones es el segundo paso, y pintar la vivienda y redecorarla -aunque sea con muebles de pega- es el paso definitivo. Aunque puede representar una pequeña inversión, se recupera con creces porque aumenta el valor percibido de la propiedad. Otra cosa distinta son las reformas.
Las grandes reformas no suelen compensar a la hora de recuperar el coste con la venta de la vivienda. El presupuesto del comprador es limitado y normalmente preferirá hacer la reforma conforme a sus criterios particulares. Otra cosa es que la Agencia o Agente inmobiliario ofrezca un proyecto de reforma como parte del proceso de comercialización, Los recursos de diseño gráfico y renderización permiten hacerse una idea atrayente de la misma casa con la reforma ya realizada. Con estas técnicas – intervención, home staging y proyecto de reforma renderizado- la percepción de la vivienda usada se acerca a la de una vivienda nueva.
Se necesitarán aún varios años para que la producción de obra nueva en España pueda suplir la demanda que se genera anualmente, teniendo en cuenta el saldo neto migratorio que está salvando a la economía de nuestro país de su aguda falta de productividad. Aunque no es peor que en otros países de nuestro entorno, la burocracia impide que un proyecto de obra nueva se finalice en menos de cinco años. El suelo para edificar quedó paralizado desde la Gran Crisis y solo desde hace un par de años se ha empezado a movilizar. De momento, los compradores seguirán teniendo que conformarse con la segunda mano. No es una buena noticia para nadie, aunque parezca mentira, porque la Obra Nueva -con su carácter aspiracional- hace que los propietarios actuales quieran vender su vivienda para comprar otra recién edificada. Y eso genera stock de segunda mano en manos -valga la redundancia- de los operadores inmobiliarios de barrio.
