La Obra Nueva no ha salido aún en España de la Gran Crisis motivada por el estallido de la burbuja inmobiliaria en el año 2007, sobre todo en términos cuantitativos. Si en aquel año estaban en marcha -en distintas fases- la construcción de más de 900.000 viviendas de nueva planta, en este año 2024 no se llegarán a construir mucho más de 100.000. Y eso, cuando en este país se generarán este año 250.000 nuevos hogares, y ese es el ritmo proyectado para los próximos años. Según el BdE, hay un déficit de 600.000 nuevas viviendas para atender a la demanda.
Simultáneamente, estamos asistiendo a la mayor escasez de stock de viviendas de segunda mano en venta de los últimos años, algo que se vive de forma dramática por los profesionales del Sector. Como diría el castizo “se junta el hambre con las ganas de comer”. La cuestión es: ¿tiene algo que ver la falta de promoción de obra nueva con la escasez de viviendas de segunda mano?. Y para rizar el rizo: ¿influye en ello los altos tipos de interés actuales y cómo influirá la previsible bajada en curso?. Son fenómenos aparentemente diferentes, pero resulta que están profundamente interconectados.
Para entender los procesos de interacción, tenemos que pensar inicialmente que la Obra Nueva sirve a dos tipos de públicos compradores completamente diferentes. Por una parte, los pisos de dos dormitorios -la mayor parte de la oferta durante la Burbuja- van fundamentalmente dirigidos a jóvenes que se independizan para formar un nuevo hogar, casi siempre en parejas. El endurecimiento de las condiciones para conceder hipotecas por parte de los bancos, que fuerza una capacidad de ahorro lejos de las posibilidades de la gente joven, los altos tipos de interés (que dificulta la capacidad de pagar las cuotas con los sueldos actuales) y la práctica desaparición de la Vivienda Protegida del mercado de la Obra Nueva, paraliza este segmento de la demanda primeriza.
La alternativa lógica sería la segunda mano, porque es más asequible, pero aquí nos encontramos con la escasez de oferta. Esta falta de stock tiene mucho que ver con que la Obra Nueva aspiracional, aquella que por su número de habitaciones o por su ubicación privilegiada animaría la oferta solvente a cambiar de casa a una vivienda mejor. Pero tampoco se da en la cantidad suficiente. Si los propietarios que necesitan y pueden mejorar de casa, no compran por falta de oferta, no podrán sacar al mercado las que ya poseen.
Es un auténtico nudo gordiano en el que el estrangulamiento es la falta de oferta de obra nueva. El que no se promueva vivienda nueva en términos suficientes es a su vez consecuencia de la Gran Crisis y sus repercusiones en el sector inmobiliario. Los Bancos solventes, el Banco malo (SAREB) y los grandes Fondos de Inversión acapararon los restos del naufragio inmobiliario, quedándose con un gran parque de viviendas de recuperación y con la mayor parte del suelo urbanizable en distintas fases. La burocracia de estos grandes conglomerados, y la pandemia unida a la lentitud proverbial de la Administración urbanística local, han impedido que la promoción de obra nueva alcance los niveles que demandaría el mercado. Si los promotores siguieran siendo lo promotores locales de siempre, financiados por las entidades financieras locales de siempre, el mercado hubiera reaccionado con mucha mayor agilidad. La buena noticia es que el nudo gordiano se está aflojando, empezando con el abaratamiento del crédito hipotecario debido al cambio de política del BCE. Por otra parte, los Bancos y el SAREB están soltando lastre a todo trapo y las grandes promotoras, así como los promotores locales supervivientes o de nuevo cuño, parecen convencidos de que este es el momento de activar sus proyectos latentes o ralentizados por la coyuntura. El sector inmobiliario y los compradores deben estar preparando para un mercado más dinámico, con más vivienda de obra nueva y, por tanto, con más vivienda de segunda mano. Después de la sequía, parece que empezará a llover.
