España es uno de los países del mundo que otorga menos plazo para reclamar por vicios ocultos al comprar una vivienda: unos escasos seis meses. Esos plazos son el doble o más en países de nuestro entorno como Francia o Alemania (dos años en ambos países). Estoa plazos se pueden alargar si se demuestra que el propietario ha ocultado los defectos deliberadamente. Incluso se pueden reclamar daños y perjuicios. En Reino Unido no existe un plazo estricto, pero se puede reclamar judicialmente por “misrepresentation” o engaño doloso. En España, y muchos otros países de Iberoamérica como Méjico, esos seis meses no dan realmente para tener evidencia clara de que las instalaciones de la vivienda no tengan algún deterioro estructural que haya sido ocultado por el propietario, más o meno a propósito. Además, hay que demostrar que esa ocultación se ha hecho de mala fe para que el comprador tenga alguna oportunidad de conseguir que su reclamación tenga efecto, sea este la anulación de la compraventa con la consecuente devolución de la posesión y el precio pagado respectivamente, o una rebaja del precio para compensar los arreglos necesarios.
Parece una afirmación de Perogrullo, pero los vicios ocultos son tal porque no los podemos percibir a simple vista. Igual no se nos ocurre nada que pueda pasarnos desapercibido como comprador, pero lo más recomendable es consultar con un Agente inmobiliario con experiencia, con un perito que inspeccione la vivienda previamente para que te informa de los vicios ocultos más frecuentes o en último caso con tu propio abogado. Los vicios ocultos más importantes suelen tener con ver con las humedades de la vivienda o de las terrazas. Y no hablo de oídas. Yo mismo y numerosos vecinos de la urbanización de Aguilas (Murcia) en la que compré una vivienda de vacaciones, descubrimos demasiado tarde que nuestras terrazas estaban mal impermeabilizadas. Y eso es muy grave cuando las casas se distribuyen en forma de terraza en la ladera de una montaña. Hubo que esperar a lluvias torrenciales (se producen cada varios años en esta parte del mundo) para que se pusiera en evidencia el defecto oculto.
Las humedades de la casa son un defecto mayor, pero son fáciles de ocultar con una mano de pintura y sin muchos escrúpulos. Pero igual sucede con el moho, con las termitas o con problemas en las tuberías o en la instalación eléctrica. Más grave puede ser que la vivienda -una vez comprada y sin previo aviso- esté sujeta a derramas por defectos estructurales en la fachada, tejado o las zonas comunitarias. Si la vivienda que hemos comprado tiene más de diez años, los seguros decenales que cubren a la obra nueva, no estarán operativos. Ese es el primer dato que hay que tener en cuenta. Yo y mis vecinos -por ejemplo- pensábamos que sí, porque la urbanización y las casas estaban como nuevas. Pero resulta que habían estado varios años en poder del banco (que embargó a la promotora por impago) y solo se habían puesto en venta cuando los seguros decenales ya estaban caducados. “Y si te ví, no me acuerdo”, como reza el dicho popular.
Incluso hay que tener en cuenta si recae sobre la vivienda -o sobre el edificio en que está situada- alguna restricción urbanística que afecte a su valor futuro, incluso un proceso de expropiación por obra de interés público. Y eso por no citar un caso reciente con enormes repercusiones: los derechos de retroversión de algunos propietarios por la operación de Madrid Norte, más conocido como operación Chamartin. Nada menos que uno de los grandes bancos españoles, el BBVA parece haber ocultado esos derechos (cuya preferencia se verá probablemente en los juzgados) a futuros compradores de los terrenos para promover los nuevos edificios y dotaciones. Afortunademente para algunos “reversionistas”, previamente había vendido sus derechos a un tiburón inmobiliario de nombre Trinitario Casanova. Probablemente correrá la sangre, o, por lo menos, se paralizará el proyecto si no llegan a acuerdo.
Precisamente porque la litigiosidad en los países anglosajones es mucho más frecuente, los compradores se curan en salud contratando una “home inspection”. Un amplio sector empresarial y profesional se ha desarrollado alrededor de este servicio. En Estados Unidos toma la forma de empresas privadas que lo suministran este servicio, menudo como franquicias. En Reino Unido, este servicio -que a mí me parece esencial- se ha estructurado a nivel de especialistas, que integran la Asociación conocida como RICS (Royal Insititute of Chartered Surveyors), una rama de la profesión inmobiliaria muy prestigiosa y con ramificaciones en múltiples países, sobre todo en el ámbito de la CommonWealth. Una Home Inspection realizada por un surveyor titulado, es obligada para que el Banco de turno te conceda una hipoteca en Reino Unido. Ese informe -una check list de grandes dimensiones con comprobaciones minuciosas- obliga por ejemplo a analizar si la vivienda en cuestión está en zona inundable. Si los compradores españoles o sus financiadores hubieran renidos en cuenta ese vicio oculto, igual se podrían haber salvado algunas vidas en las periódicas inundaciones que sufre nuestro país.
El hecho es que, como experto en marketing inmobiliario con curiosidad global, recomiendo a los profesionales inmobiliarios que ofrezcan este servicio de valor añadido a sus clientes. Incluso es un valor añadido para los vendedores, que demuestran de esa forma su voluntad de transparencia, generando mayor confianza en un proceso siempre comprometido por las dudas del comprador.
Como demostración, esto es lo que nos dice ChatGPT cuando le preguntamos sobre los vicios ocultos más frecuentes de una vivienda y cómo prevenirlos:
Los vicios ocultos más frecuentes en una vivienda suelen estar relacionados con problemas estructurales, de instalaciones o defectos que afectan la habitabilidad. Aquí tienes una lista de los más comunes:
1. Problemas estructurales
- Grietas en paredes y techos → Pueden ser señales de asentamiento del suelo o defectos en la cimentación.
- Humedades y filtraciones → Causadas por mala impermeabilización o daños en la estructura.
- Desprendimiento de revestimientos → Problemas en la adherencia de yeso, azulejos o pintura.
- Vibraciones o desniveles en el suelo → Señales de defectos en las vigas o cimentación.
2. Problemas en las instalaciones
- Fugas de agua → En tuberías ocultas, grifos o desagües mal sellados.
- Atascos en las tuberías → Por una instalación defectuosa o materiales de mala calidad.
- Presión de agua insuficiente → Problemas en las bombas o tuberías obstruidas.
- Problemas eléctricos → Enchufes que no funcionan, cortocircuitos o sobrecarga en el sistema eléctrico.
3. Problemas de impermeabilización y aislamiento
- Humedad por capilaridad → La humedad asciende desde los cimientos debido a una mala impermeabilización.
- Condensación en ventanas o paredes → Por mala ventilación o deficiencias en el aislamiento térmico.
- Filtraciones de agua en tejados o terrazas → Problemas en las cubiertas o canalones mal instalados.
4. Problemas en carpintería y acabados
- Puertas o ventanas que no cierran bien → Mal ajuste o defectos en la instalación.
- Cristales que vibran o se empañan → Problemas en el sellado o en el tipo de vidrio utilizado.
- Tarimas o suelos que crujen o se despegan → Defectos en la colocación o material de baja calidad.
5. Problemas de salubridad y habitabilidad
- Presencia de moho → Asociado a humedad o ventilación inadecuada.
- Malos olores persistentes → Por problemas en las cañerías o en el sistema de ventilación.
- Plagas (termitas, cucarachas, roedores) → Problemas estructurales o higiénicos en la vivienda o el edificio.
6. Problemas ocultos en la comunidad (si es un piso)
- Problemas en la fachada o el tejado → Si afectan a la estructura o impermeabilización.
- Deficiencias en el sistema de calefacción o agua caliente → Si están centralizados y mal mantenidos.
- Desperfectos en ascensores o zonas comunes → Si no se mencionaron en el contrato o en el acta de la comunidad.
Cómo identificar posibles vicios ocultos antes de comprar
✅ Revisar las paredes y techos → Busca manchas, grietas o zonas abultadas.
✅ Abrir y cerrar puertas y ventanas → Para comprobar que encajan bien.
✅ Probar los grifos y enchufes → Para asegurarte de que funcionan correctamente.
✅ Preguntar sobre reformas recientes → A veces se hacen para ocultar problemas estructurales.
