No podrían escogerse tres sistemas de gestión de suelo y normas urbanísticas para la promoción de obra nueva más diferentes las que representan China, Reino Unido o España. En los tres países se vive una profunda crisis, pero por motivos diferentes. También podría analizarse la gestión urbanística en Estados Unidos, pero es tan extremadamente particular y disfuncional que no hay muchas lecciones útiles que extraer (1).
El sector promotor inmobiliario vive en China una situación poco envidiable. Después de años en los que la promoción de viviendas fue el sector clave para la inversión de los ciudadanos y el crecimiento económico, con una producción frenética y un urbanismo arrollador, a partir del Covid (no necesariamente a causa de él) China se vio envuelta en una típica situación de estallido de la burbuja, que ha reventado por diversas circunstancias. El todopoderoso gobierno chino, bajo la dirección férrea de Xi Jin Ping, retiró por sorpresa su fuerte apoyo al sector de la promoción, al igual que hizo con el sector de las grandes tecnológicas. El Partido Comunista Chino vive bajo el constante temor de que las grandes empresas y sus líderes hagan sombra al poder omnímodo de la burocracia comunista. Como botón de muestra el Gobierno frustró deliberadamente la salida a bolsa de Ant Grup una de las empresas más prometedoras del sector de las TIC y sometió a un tercer grado a Jack Ma, el Steve Jobs chino, fundador de Alibaba.
La retirada de los apoyos al sector promotor, con un fuerte encarecimiento de las hipotecas, provocó un terremoto financiero cuyos ecos se dejan sentir aún. La sobre oferta repentina de viviendas ante la caída de la demanda, dejó a las promotoras como Evergrande endeudadas y expuestas a los financiadores con miles de viviendas en producción o terminadas sin posibilidad de venta a corto plazo. Los precios empezaron a bajar rápidamente y eso hizo que las viviendas no fueran un producto tan interesante para los inversores y especuladores, que ya por entonces constituían la mayor parte de la demanda solvente. Lo peor fue que los Ayuntamientos empezaron a descapitalizarse, porque su principal fuente de ingresos no eran los impuestos y tasas por servicios municipales a los ciudadanos, sino los recursos generados con la producción y venta de suelo a los promotores. En definitiva, se creó una tormenta perfecta que solo ahora parece estar amainando, gracias como siempre la inyección de fondos del Estado, que teme como a la muerte una crisis económica que cause malestar a sus ciudadanos y cuestione su apoyo implícito (no hay elecciones libres) a al Partido.
En el polo opuesto está la situación en Reino Unido. Allí, al contrario de lo que sucede en China (o en España), los Ayuntamientos no se benefician en absoluto de la generación de suelo para la construcción de viviendas. Los impuestos van en su mayor parte para el Estado central, que también goza de las facultades legales para promover vivienda pública (en lo que fue muy activo hasta la llegada al poder de Margaret Thatcher, que empezó a vender viviendas sociales en vez de construirlas). Una ley de 1947 que quería facilitar la recuperación rápida de las ciudades después de la guerra, atribuyó la responsabilidad de las infraestructuras y la planificación al Gobierno de su Majestad. En el ecosistema inmobiliario británico, los Ayuntamientos lo único que hacen es bloquear los desarrollos, empezando por las infraestructuras. Al fin y al cabo, las autoridades locales no se benefician en nada y tienen, por otra parte, que aguantar las quejas de los vecinos que se oponen a cualquier obra en sus cercanías, los famosos “nimbys” (“not in my back yard”). Los laboristas, con una aplastante mayoría en el Parlamento, han prometido cambiar todo este ecosistema, que ha frustrado la construcción de viviendas donde se las necesita, que es en las grandes ciudades. The Economist se queja amargamente en la última edición del semanario de la falta de ambición de las reformas que propone el gobierno actual, y vaticina el fracaso de su plan, lo que resultará nefasto para las nuevas generaciones, que verán frustradas una vez más su ambición de convertirse en propietarios.
Finalmente está el caso de España, que por comparación con China y Reino Unido parece el paraíso terrenal de la promoción inmobiliaria. En España la planificación urbanística es mucho más respetuosa que en China con los derechos de los propietarios, que allí se atropellan sin ninguna consideración. Al mismo tiempo, los Ayuntamientos se benefician de la producción de suelo, en forma de cesiones obligatorias (que después subastan) por parte de los promotores y de la aportación de infraestructuras sin apenas coste mediante las Juntas de Compensación. Hay que recordar aquí que cuando los británicos tenían voz y voto en la UE (en este sentido hemos ganado mucho con el Brexit) se dedicaron a exigir en el Parlamento europeo que se detuvieran esas Juntas de Compensación formadas al amparo de la Ley del urbanizador. Denunciaban que se les expropiaban sus viviendas (muchas de ellas sin permisos de ningún tipo), aunque esa expropiación les reportara pingües beneficios económicos. Se nota que el ADN británico está impregnado de ese nimbysmo histérico que ha llevado a que comprar un piso en una ciudad británica sea un empeño casi ilusorio para cualquiera con un sueldo medio. El sistema español no es perfecto, pero ha demostrado ser de los más eficientes en cuanto permite la zonificación ordenada, el aporte de las infraestructuras que dotan de valor a los nuevos desarrollos y generar recursos para el mantenimiento de los servicios municipales con un alto nivel de calidad y eficiencia. Por una vez, no tenemos mucho de los que quejarnos. O dicho de otra manera: nos quejamos de vicio.
El problema en España, por su parte es que el sector promotor local, cimentado en el crédito de las Cajas de Ahorro regionales, se fue al garete con el estallido de la burbuja. El rescate del sistema financiero español pasó por un proceso de redimensionamiento y desaparición de la mayoría de estas entidades. Los promotores locales se arruinaron y todo el suelo pasó a manos del Estado y a las entidades financieras supervivientes y, de ahí, a los Fondos de inversión extranjeros. El sector ha tardado casi dos décadas en aclararse y salir del naufragio y con el tiempo han surgido nuevos operadores con un predominio claro de promotoras nacionales con grandes fondos asociados a la gran banca y bajo marcas mayormente de nuevo cuño. Entre pitos y flautas, hace casi veinte años que la producción de obra nueva no consigue alcanzar a la demanda y eso se nota en una bolsa de compradores impotentes para comprar y un aumento considerable de los precios. Como en la escena final de la película de Billy Wilder: “nadie es perfecto”. (1) El sector inmobiliario en los USA es tan típicamente americano como la tarta de manzana o el derecho a la posesión de armas. Allí hay media docena de ciudades propiamente dichas y el resto de la gente vive en el “sprawl”: interminables urbanizaciones a las afueras cuyos residentes tienen que moverse obligatoriamente en coche por la inexistencia de transporte público y encontrarse exclusivamente en los “mall”, los únicos espacios de convivencia comunales aparte de los bares de carretera, las iglesias en domingo y las reuniones de alcohólicos anónimos.
