¿ESTÁS PREPARADO PARA EL BOOM INMOBILIARIO QUE SE AVECINA?

No me las doy de profeta -ni en mi tierra ni en ninguna otra-, ni tampoco me gusta citarme a mí mismo,  pero en septiembre de 2019 publiqué en este mismo blog un post titulado PREPÁRATE PARA LA CRISIS INMOBILIARIA QUE VIENE, SI VIENE. No hablaba de la crisis del coronavirus, que en ese momento nadie podía prever, pero sí daba algunos consejos de cara a una caída previsible del mercado inmobiliario en 2020, después de cinco años de vacas gordas. También escribí otro en marzo de 2020, en el inicio de la pandemia, titulado INMOBILIARIOS EN TIEMPOS DEL CORONAVIRUS, prediciendo también, ante una situación de Estado de Alarma que había obligado al cierre de las oficinas, que esa crisis tendría forma de V en el sector inmobiliario, como así sucedió por la recuperación que se vivió en la vivienda de segunda mano desde la declaración de la “nueva normalidad” y la reapertura de las oficinas. Otra cosa es que siguieran dos oleadas del virus que enturbiaron las perspectivas y acarrearon un enorme sufrimiento en los sectores más afectados como la restauración, el ocio y, sobre todo el turismo.

No hay que ser, sin embargo, un mago de la prospectiva o tener una bola de cristal para predecir lo que va a pasar en los próximos meses y en los próximos dos años,  y que de hecho ya está pasando. El boom inmobiliario que nuestro país y muchos otros vivió en los primeros años del siglo se debió fundamentalmente a la abundancia de dinero barato procedente de inversores europeos confiaron en nuestra pertenencia a la moneda única como si fuera un seguro financiero a prueba de bomba. En ese contexto fluyó el dinero a chorros para promotores y compradores. Ese dinero abundante convertido en hipotecas a bajo interés cebó  un sector de obra nueva que tiene en España un marco único para su crecimiento explosivo debido al codicioso interés de los Ayuntamientos por beneficiarse de planes parciales desarrollados a costa del bolsillo de los promotores a los que dan todo tipo de facilidades a cambio. Los ciudadanos del Reino Unido, el país de los nimbys ( “not in my backyard”) protestaban día sí y otro también por los atropellos que supuestamente permitía la Ley del Urbanizador en la Comunidad Valenciana . Afortunadamente los británicos reacios a que se hagan viviendas o, para el caso, cualquier obra pública o privada cerca de su “patio trasero”, ya no tienen posibilidad de protestar en una Unión Europea de la que se han salido con un sonoro portazo. Resulta irónico oir a su primer ministro Boris Jonhson prometer facilidades idénticas a las de España para reactivar la esclerotizada industria de la obra nueva en Reino Unido, con una endémica falta de oferta y precios astronómicos en las escasas viviendas de nueva construcción.

Pues bien, la abundancia de dinero para ser prestado en forma de hipotecas no puede ser mayor en este momento. Los programas de liquidez por parte del BCE no solamente no se han detenido, como estaba previsto desde que se iniciaron en la etapa de Mario Draggi y su famoso “haré lo que haya que hacer (para salvar el euro)”, sino que han continuado y se han ampliado debido a la pandemia del Covid. Esa política de prodigalidad financiera le ha sentado estupendamente al sector inmobiliario, que sigue fuertemente anclado en la segunda mano (a diferencia del período del boom) porque la oferta de vivienda nueva que había se han agotado y los nuevos proyectos no están aún en el mercado. Este año se van a vender alrededor de medio millón de viviendas, la inmensa mayoría de segunda mano.

140.000 millones en esteroides para la economía de nuestro país

Y no solamente son los programas de liquidez del BCE los que están dando impulso a la compraventa de viviendas, lo que se nos avecina es una lluvia de dinero de tal magnitud que el principal problema de nuestros gobiernos y del resto de gobiernos europeos será donde aplicarlos. La mitad de ese dinero será a fondo perdido, lo que equivale a billetes de euro tirados desde un helicóptero (por algo se denomina “helicopter money” a la estrategia de estímulos masivos que pasan directamente al público en forma de cheques). En la UE no será igual, porque se canalizará a empresas y proyectos relacionados con la transformación digital y la economía verde. El efecto en el sector inmobiliario no será directo (como mucho para digitalización de las Agencias) pero sí indirecto a través de la disminución del paro y el aumento de la renta disponible. De todas formas, en el Plan de Actuación presentado en Bruselas por el Gobierno se contempla una enorme partida para rehabilitación de edificios, aunque es dudoso que la UE la apruebe tal como se ha presentado.

No es España ni Europa solo. Es en todo el mundo

Si fuera una situación a vivir en España o en Europa, sería importante, pero es que los esteroides para la economía se inyectarán en las venas de la economía mundial, en concreto en los países que pertenecen a la OCDE, que coinciden básicamente con los países con más peso económico del Planeta, con la notable excepción China, que está viviendo su propio boom por razones distintas. Las previsiones son que el crecimiento económico se acelere este año y se dispare en el 2022, lo que redundará claramente en beneficio de la mayor potencia comercial del mundo, que resulta ser la Unión Europea. En concreto, la mayor economía del mundo, Estados Unidos, están inyectando dinero en su sistema monetario como si no hubiera un mañana. Parece ser que un presidente que iba a ser de transición por la avanzada edad, Joe Biden, ha decidido cambiar radicalmente sus país a base de billones y billones de dólares. Me contaba un colega vuestro de nacionalidad norteamericana -aunque residente en Madrid- que él ya había recibido directamente en su cuenta corriente más de 6.000$ desde que el Gobierno norteamericano decidió poner la pasta directamente en la mano de sus ciudadanos.

Tanto confía el Gobierno español en la reactivación económica de los próximos dos años, que se siente seguro de tomar medidas políticas impopulares, confiando en que el boom económico actuará como un bálsamo que le permitirá ganar cómodamente las futuras elecciones en 2023.

El efecto óptico del crecimiento rápido

Al margen de el efecto concreto y real del crecimiento económico para las familias, que como siempre no será ni igual ni equitativo, la población va a percibir este año y el próximo una alegría económica solo comparable a la que la población percibió en los años 60 del siglo pasado. Aquella alegría tenía mucho que ver con la dureza anterior de la postguerra y los sufrimientos que provocó el Plan de Estabilización. De la misma forma, ahora creceremos a lo bestia, básicamente porque la economía española ha sido de las más dañadas por el Covid. Pero dará igual. El efecto óptico del crecimiento rápido en el segundo semestre de este año y en estos dos años que vienen será como si hubieran venido los Reyes Magos, Papá Noel y el ratoncito Pérez todos juntos y en alegre compaña.

Lo más importante: la gente quiere cambiar de casa

La alegría económica se notará aún más en el sector inmobiliario porque si algo ha puesto en evidencia la pandemia es que tener una casa mejor, con más espacios abiertos al exterior y con una habitación de sobra para estar aislado para trabajar no es un lujo sino una necesidad. Probablemente el círculo de poblaciones en la primera y segunda corona de Madrid (como Toledo o Valladolid), así como los suburbios residenciales,  vivirán un boom inmobiliario debido a la fuerte demanda de casas más amplias, con terrazas y con una habitación extra.

El sector de la vivienda funciona además como el juego de las sillas musicales, en el que los movimientos de traslado de silla genera nuevas transacciones y nuevas oportunidades de facturar para los Agentes inmobiliarios. Al movimiento de la vivienda de segunda mano contribuirá un desgraciado fenómeno surgido de la pandemia, y es la salida al mercado inminente de numerosas propiedades en forma de herencias. Esas propiedades también contribuirán al aumento del dinamismo en el sector

¿Cómo prepararte para lo que se avecina? ¿Y para lo de después?

Ante el repentino cambio de tendencia, lo que es importante es sacar provecho de las oportunidades que se nos presentarán. Muchas empresas en el sector de la comercialización inmobiliaria han aprovechado la pandemia para subir un escalafón en digitalización e incluso en marketing. De hecho, en INMOTOOLS hemos notado un aumento notable de demanda de nuestros servicios en este último año, y estamos preparados para el boom que viene. Lo ideal para las Agencias sería consolidar ese esfuerzo y rentabilizarlo. Lo mejor que te puede pasar es saber aprovechar los buenos tiempos para invertir mejorar la experiencia de cliente -por ejemplo, tu oficina-, consolidar tu equipo de asesores comerciales y, sobre todo, establecer los procesos y procedimientos de trabajo que te darán estabilidad y confianza cuando lleguen los malos tiempos, que sin duda llegarán como la noche sigue al día. Desde el punto de vista del marketing, lo razonable es aprovechar e invertir en branding, lo que nunca hacemos en grado suficiente porque primamos el corto plazo de la prospección y venta. Pero una marca conocida y valorada es la mejor apuesta anticíclica en la que deberías invertir. Aunque la recompensa no sea para mañana

Por supuesto que toda situación boyante tendrá sus lados oscuros. Estos son momentos en que alguno de tus comerciales estrella tendrá tentaciones de montarse por su cuenta. En esos casos, te aconsejo que te asocies con él y te asegures de que abra la nueva oficina lejos de la tuya. A las malas habrás alejado el peligro y, con suerte, expandirás tu marca y te beneficiarás de un negocio extra. Hablando de competencia, ten por seguro que el próximo año volverán a abrir Agencias inmobiliarias como si no hubiera un mañana, dadas las escasas barreras de entrada de nuestro sector. Ante eso, las soluciones son tres: más marca, mejores servicios y potenciar la experiencia de cliente

El alfiler que puede pinchar la fiesta

Todo está preparado y las condiciones están puestas. En el segundo trimestre de este año se empezará a notar el chorro de dinero de Europa que se va a enchufar a nuestra economía. El peligro del que avisan los economistas es que se empiece a desbocar la inflación, algo comprensible si tenemos en cuenta la ingente cantidad de dinero nuevo que han creado desde hace quince años Estados Unidos, Europa y Japón. De hecho, lo que nadie entiende es por qué la inflación se mantiene tan baja, incluso por debajo del 2% del objetivo proclamado por el BCE. Pero hay signos que apuntan en esa dirección y se tienen muy en cuenta. Ante una inflación preocupante, la reacción obligada es subir el tipo de interés y enfriar la economía. Si es así, que Dios nos pille confesados. Entretanto, más vale disfrutar de la fiesta.