¿POR QUÉ EL HOUSE FLIPPING NO ES TAN BUEN NEGOCIO?

Como tantas otras técnicas inmobiliarias la del house flipping -comprar una casa para reformarla y venderla- vino de Estados Unidos, donde cada una de las cadenas de televisión generalista, y tantas otras por cable, llegaron a tener un programa con diversos títulos, pero todos centrados en esta manera de hacer negocio en el inmobiliario. En el último SIMA expuso una franquicia cuyo know how era precisamente la reforma de viviendas para su venta.

Por eso me chocó tanto leer en El Confidencial una crónica que se hacía eco de una carta del CEO de Velzia -una compañía especializada en el house flipping- dirigida a sus inversores, que en su caso se cuentan por centenares. En ella, Chany Chapnik el CEO en cuestión anunciaba la decisión de la empresa de liquidar sus activos con valor de mercado por encima de los 3 millones de euros, incluso si había que bajar los precios para darles salida. Y ello porque habían dejado de creer que el modelo de negocio tuviera en el futuro el suficiente recorrido para cumplir las expectativas de rentabilidad de sus inversores. ¿Qué ha pasado entonces? ¿Algo ha cambiado en el mercado inmobiliario en España para que lo que aparentemente un día fue rentable ahora ya no lo sea? La respuesta -como todo lo que afecta al sector de la compraventa e inversión inmobiliaria, no es simple.

Para empezar, el house flipping no fue en España nunca el negocio que es en Estados Unidos. Por motivos fiscales en primer lugar. Aunque en determinadas CCAA se contempla un ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) reducido para el caso de comprar para vender, y deducciones fiscales aún mayores si media una rehabilitación, lo normal es que este Impuesto, que castiga la compraventa, no baje en su tipo ordinario del 8%, llegando en algunos casos al 11%. Y en ningún caso es inferior al 5% con todas las deducciones y rebajas aplicadas. Eso contraste con el 0% o el 1% como máximo que es lo normal en Estados Unidos. Otra cosa es el property tax que es mucho más oneroso que el IBI español. La lógica económica es que el cambio de residencia -muchas veces obligada por el cambio de empleo- no se vea castigada por sí misma, al margen de los impuestos totales que soporte una propiedad inmobiliaria. Tampoco tiene mucho sentido que el ejercicio de un derecho constitucional, como el de una vivienda digna, reporte al Estado un IVA del 10%. Si es un bien tan esencial, que se le excluya del IVA o que, al menos, se le imponga un IVA reducido.

En segundo lugar, en un mercado con los precios de la vivienda al alza (más del 13% anual el mes pasado sin ir más lejos) y con tantas fuentes de información disponibles sesgados por el asking price (los precios publicados por los particulares en portales inmobiliarios y los inmobiliarios que captan en abierto y prometen la luna con tal de conseguir la nota de encargo), el hecho es que los propietarios de cualquier ruina inmobiliaria, ya descuentan la reforma y el margen de beneficios que obtendrá hipotéticamente el comprador, y ajustan su precio en función de esa cifra especulativa. De esta forma, al inversor prácticamente no le compensa el esfuerzo, pero es lo que tiene la escasez de oferta en la que nos movemos.

Finalmente, aunque los números salgan (inflando a su vez los precios de reventa hasta llevarlos al límite) el inversor se encuentra con la realidad de la escasez de mano de obra y el aumento del coste de las materias primas para la reforma. A lo que habría que sumar las crecientes exigencias normativas en materia de seguridad y eficiencia energética. Y todo eso sin contar el período de comercialización y su coste de no venta (impuestos, tasas y suministros). Son algunas de las mismas razones por las que la obra Nueva no está despegando como se esperaba en nuestro país. Y es que los números no salen

Así las cosas, parece una decisión muy sensata por parte de Velzia huir de la quema del house flliping antes de que el incendio amenace los resultados de la empresa y la rentabilidad de sus inversores. Muchos de ellos se vieron atraídos por esta modalidad de negocio porque parecía sencilla y conveniente. No arriesgaban su dinero con un alquiler residencial y no requería los trámites burocráticos que exige normalmente la reconversión de oficinas o locales a residencial o alquiler turístico, esto último en franca vía de extinción.

Pero el factor decisivo, como subrayaba antes, es que en un mercado alcista los vendedores de propiedades -solos o asesorados por un profesional inmobiliario- ya descuentan el margen de beneficio del inversor. Y es que, como dicen los expertos en finanzas “la rentabilidad se encuentra en los mercados imperfectos”. Y el inmobiliario es cada día un sector más transparente y, por tanto, con poco margen para la inversión especulativa. ¿Y tú qué opinas?