El sector inmobiliario es cíclico. Rara vez se consigue un equilibrio de mercado entre la oferta y la demanda de viviendas. Después del estallido de la burbuja inmobiliaria, las compraventas se redujeron al mínimo y cantidades ingentes de viviendas quedaron sin vender. Por mucho que se ajustaran los precios, con caídas hasta del 40%, simplemente no había financiación para los compradores. Esto hizo que se acumulara un stock de viviendas considerable con un fuerte descuento. Cuando en 2014 el crédito y el empleo se fue recuperando, empezó un período dorado para el sector con ventas y precios en ascenso. Simultáneamente, el problema de la oferta se fue agravando debido a la falta de promociones de obra nueva, históricamente bajo mínimos hasta hoy. Cuando se limpió el stock de viviendas de segunda mano -incluidas las viviendas embargadas por los bancos- los inmobiliarios se han encontrado cada vez con más dificultades de captar el escaso número de viviendas que se ponen a la venta. Eso está motivando cierres de inmobiliarias por falta de producto para vender, especialmente de las que abrieron recientemente. ¿Qué aprendieron las inmobiliarias más resilientes durante la Gran Crisis?.
Pues que el alquiler es una especialidad de mercado contracíclica, que les ayuda a sobrevivir mientras que el mercado no se recupere de sus frecuentes desequilibrios. Los manuales de negocio inmobiliario dicen que trabajar en el sector de alquileres no compensa. Consume mucho más recursos que la venta -hay que atender a más interesados y enseñar y que a la hora de vender y el “ticket” por honorarios es muy inferior- y, por si faltaba poco, el Gobierno empeoró por decreto las condiciones del negocio al prohibir cobrar al arrendatario. Ello cercenó de raíz una parte importante de los ingresos de las Agencias inmobiliarias sin aportar ninguna compensación. Una intromisión insólita en el libre mercado de servicios que solo se explica por la demagogia con que este Gobierno trata todo lo que tiene relación con el mercado de la vivienda. Así nos va la cosa.
Aún así, el alquiler supone una tabla de salvación para muchas inmobiliarias en un momento como este, de escasez de producto para la venta. Incluso cuando el trabajo se ha multiplicado debido a la alta demanda motivada por la disminución de la oferta. Los datos están ahí: hay casi 20 demandantes activos (y muy ansiosos) por cada vivienda que sale al mercado del alquiler. Los precios del alquiler -como es lógico en un mercado de libre concurrencia- se han elevado considerablemente, incrementando la frustración de los arrendatarios. Pero esto tiene una excepción en el sector inmobiliario: aquellas Agencias (pocas por el momento en el ámbito de primera residencia) que optan por el alquiler integral o, como se conoce en Cataluña, la administración horizontal. Se llama así para distinguirlo del alquiler vertical o administración de Comunidades. La lógica de esta modalidad cae por su peso.
Aunque no lo confiesen, los arrendadores sueñan con cobrar todos los meses la renta y olvidarse de los inquilinos, y en concreto, de los problemas que el mantenimiento de una casa de segunda mano, a veces no en perfecto estado, suele acarrear. Y no digamos si se trata de una segunda vivienda en una zona turística, que el propietario no utiliza la mayor parte del año. Por eso, las Agencias en destinos de turismo vacacional lo tienen más fácil para contratar el alquiler integral con los propietarios no residentes en el destino. Pero cada vez más Agencias inmobiliaria en zonas de primera residencia saben poner en valor una serie de servicios que -y esto es lo sorprendente- los propietarios acaban demandando aunque no paguen por ellos. La promesa de seguir alquilando la casa y cobrar una mensualidad al propietario en cada nueva iteración de alquiler, parece ser suficiente para compensar a la mayo parte de profesionales que trabajan en alquiler
El problema es de puro marketing, porque consiste en no atreverse a demandar una remuneración justa por el servicio que se ofrece. Normalmente ese servicio de atención al inquilino y asegurar la renta del propietario cada mes, se sustancia en un porcentaje -e de entre el 5 y 10% como referencia- de los ingresos brutos por alquiler. Esa relación -como todas las basadas en un servicio- debe convenir a ambas partes. Pero la realidad es que el nivel de satisfacción de los propietarios que gozan de alquiler Integral suele ser mucho más alta que la de los propietario de alquiler clásico. Al mismo tiempo, la relación entre arrendador y Agente inmobiliario tiende a estrecharse basada en una relación más equitativa y satisfactoria para ambas partes.
Conformar un stock de inmuebles en alquiler integral no es fácil, pero significa poner cimientos sólidos para un negocio inmobiliario, al que pone a salvo de las embestidas del mercado cíclico. El alquiler integral suele atraer a inversores inmobiliarios, un tipo de cliente que las Agencias valoran mucho, principalmente porque no tienen tanto apego al inmueble. Cuando surge otraa oportunidades de inversión más rentable, lo venden sin mayores consideraciones, alimentando de paso el negocio principal de la Agencia, la compraventa. Así pues, todo son ventajas para todos los players en este juego. El porqué hay tan pocos profesionales que se atrevan con esta especialidad de alquiler, es una incógnita digna de consideración. Y si tu posición es de arrendatario, qué mejor que tratar con un profesional que con un propietario, que pone más pasión a los temas de su propiedad, y suele ser menos ecuánime cuando algo afecta a su bolsillo. El alquiler integral es un paso adelante en la profesionalidad de una industria que necesita buenos profesionales como el comer.
