Cuando apenas se han apagado los ecos de la batalla legal entre un grupo de propietarios contra la NAR y otros grandes players del inmobiliario de USA por las comisiones que los Agentes del Vendedor pagaban a los Agentes del comprador, ahora surge otro polémico enfrentamiento entre COMPASS, una potente Red inmobiliaria propiedad de Soft Bank Vision y el portal inmobiliario Zillow. Y es que Zillow ha establecido unilateralmente una medida contra las propiedades que los Agentes hayan captado y no suben al portal en el plazo de un día desde que se hace pública la captación por cualquier canal, incluido un yardsing o un email a compradores . Es otra vuelta de tuerca en la batalla contra las llamadas “pocket listings”, o propiedades que se comercializan de forma privada antes de exponerlas públicamente en las MLS y -en consecuencia- en los portales que se alimentan de estas plataformas de colaboración entre Realtors, como Zillow o Realtor.com
Para combatir la práctica de las pocket listings -que la NAR considera infringen el pacto básico de cooperación en la cooperativa entre los miembros que pertenecen a una MLS- esta Asociación aprobó en 2019 una directiva que establecía en 1 día -igual que ahora Zillow- el plazo que un Agente tenía para subir la propiedad a su MLS desde el momento en que el proceso de comercialización hubiera empezado. Por proceso de comercialización se entendía, entre otras cosas, publicarla en la web del Agente o enviarla por el email a compradores interesados. Esa regla no rige cuando se trata expresamente de un “pocket listing” real, o de una venta completamente privada y comunicada de forma personal. Tampoco se aplica si el propietario certifica de forma documental que no quiere que su propiedad en venta se exponga en la MLS ni en portales inmobiliarios. Esto último es habitual en propiedades de lujo o cuando el propietario es una persona pública, que desea restringir la información de su propiedad ante los ojos del público en general por lo que ello pueda suponer en diferentes aspectos, de los que la seguridad es el principal.
Los defensores de los pocket listings -es el caso de la Red COMPASS- argumentan en base a la libertad de comercio y cargan contra el monopolio de la MLS y contra la propia NAR. Los detractores, por su parte, acusan a estos de no querer compartir las mejores propiedades para quedarse con el 100% de la comisión. La realidad es que la generalización de esta práctica -cada vez más extendida- supondría una sentencia terminal para la cooperación entre Agencias asociadas a una MLS, el rasgo más distintivo y peculiar del sector en USA y que ha permitido a la NAR convertirse en uno de los lobbies más influyentes del país del pastel de manzana.
Que Zillow se sume a la presión de la NAR intentando combatir la venta privada de propiedades al margen de su marketplace general, es comprensible dado el nivel de implicación que tiene el gran portal inmobiliario norteamericano en el propio negocio inmobiliario. Aunque en un sentido general, Zillow -que controla casi el 50% del tráfico online del sector- actúa como cualquier portal -por ejemplo Idealista o Fotocasa- , permitiendo que los particulares se anuncien gratis y exigiendo que los Agentes paguen por visibilidad de sus anuncios, la realidad es que parte de sus ingresos provienen de las comisiones que generan estos Agentes por la venta de propiedades. Zillow -por ejemplo- da la alternativa al comprador mediante un formulario de petición de información ponerse en contacto directamente con el anunciante o con al Agente que paga por ello, e incluso se queda una parte sustancial de los honorarios si la operación de venta concluye con éxito. También -dependiendo del tipo de contrato del Agente con el portal- puede proporcionar a este leads cualificados de compradores y -de nuevo- quedarse con una parte de la comisión por la venta. Zillow no vende viviendas directamente ahora, pero intenta quedarse con parte del pastel cuando puede (y le dejan). Al contrario que los portales españoles, ofrece un potente servicio de valoración a propietarios y compradores con sus Zestimates, o valoraciones online de las propiedades, lo cual le ayuda a generar un ingente tráfico: casi 90 millones de visitantes únicos cada mes. Zillow también vende hipotecas a los compradores y entró en el negocio de los ibuyers, creando sus Instant Offers (ofertas instantáneas) a los propietarios para comprar su inmueble directamente, una iniciativa que tuvo el mismo final estrepitoso que otros operadores en ese mismo nicho de negocio, como OpenDoor.
Así las cosas, COMPASS ha puesto en marcha su artillería legal para combatir la iniciativa de Zillow. Lo de ser una compañía amante de los pleitos parece ir en el ADN de esta marca, que arrastra una retahíla de demandas cruzadas con Realogy (ahora llamada Anywhere), propietaria de un conjunto de marcas muy conocidas como ERA, CENTURY 21, SOTHEBYS INTERNATIONAL REALTY, CORCORAN o COLDWELL BANKER a cuenta de las cláusulas de no competencia de Agentes que se pasan de unas Redes a otras, el “pasatiempo” preferido de la profesión inmobiliaria en USA. En este país, el negocio está protagonizado por los Agentes. Los brokers al frente del negocio de las Agencias centran su trabajo en el reclutamiento, y para reclutar utilizan toda la artillería a su alcance, empezando por ofrecer un split (reparto) de comisiones que favorezca más al potencial recluta. A pesar de las Cláusulas de No competencia que se suelen incluir en el contrato del Agente, a veces la oferta es tan suculenta que se incumple deliberadamente, o se busca algún subterfugio para incumplirla.
Volviendo a las pocket listings, este es un episodio más que demuestra el monopolio de facto que ejerce la NAR, con su millón y medio de afiliados y casi un millar de MLS locales, en el sector inmobiliario de Estados Unidos. Su potencia asociativa se evidencia, entre otras cosas, en su PAC (Political Action Commitee), que riega las campañas de Senadores y Congresistas con más de 10 millones de dólares anuales (algo de lo que presume la NAR en sus comunicaciones corporativas) a cambio de un trato favorable a los intereses del Sector (según la NAR) por parte de los legisladores. Y no solo es un fenómeno actual. La NAR, fundada inicialmente como NAREB (National Association of Real Estate Brokers) en 1908 para, años después, cambiar a NAR (National Association of Realtors, un neologismo inventado en un concurso de ideas ) es responsable, a través del monopolio local de las MLS, de que más de un 90% de las operaciones inmobiliarias de Estados Unidos, cuente con un Realtor en algún extremo de la transacción, y de que el 90% de ese 90%, cuento con uno de ellos en ambas caras de la operación. Así las cosas, COMPASS lo tiene muy complicado para darle la vuelta a las limitaciones de las pocket listings. La NAR y ZILLOW trabajando en la misma dirección son una barrera formidable.
