En las novelas populares que se vendían en los kioscos de prensa a finales del siglo XIX, impresas en papel de pulpa para prensa (de ahí que el género fuera conocido como “pulp fiction”) los agentes inmobiliarios eran figuras habituales, y no precisamente por su comportamiento ejemplar. En una de esas novelas, por ejemplo, un Agente inmobiliario se dedica a invertir dinero de sus clientes en suelo ubicado en los mejores barrios de la ciudad, para, a continuación, anunciar el proyecto de instalar en esos terrenos una granja porcina (todavía no existían planes de zonificación que restringieran el uso de un suelo). Los residentes del barrio se veían entonces en la necesidad imperiosa de recomprar los terrenos en cuestión, resultando toda la operación en un pingüe beneficio para el Agente inmobiliario y sus afortunados inversores. Historias de este tipo, en el que el Agente inmobiliario es un malvado especulador sin escrúpulos, eran frecuentes en este tipo de literatura popular.
La NAR se funda en 1908 como fruto del acuerdo de un grupo de Asociaciones de ámbito Estatal con el objetivo de diferenciar los “malos agentes inmobiliarios” de los “buenos agentes inmobiliarios”. El nombre inicial era National Association of Real Estate Brokers (NAREB). En los años 20 se convocó un concurso de ideas para crear una marca para los asociados que fuera de uso exclusivo y registrable. Así se dio con el neologismo Realtor, cuya terminación recuerda la de “doctor”, “professor” o “advisor”, y por tanto tiene las connotaciones deseadas para la marca de un profesional experto su campo, en este caso el del “real estate”.
A Julio de 2018, y según las estadísticas de la propia NAR, esta asociación cuenta con 1.334.668 afiliados, entre Agentes comerciales (65%), brokers (21%) y brokers asociados (15%). El 63% de todos los afiliados son mujeres, y la edad media de un Realtor es de 54 años, con 10 años de experiencia por término medio. Existen 1.165 asociaciones locales, muchas de las cuales cuentan con su propia MLS (Multiple Listing Service). La estadística más significativa desde todos los puntos de vista es que el 89% de los vendedores y el 87% de los compradores de viviendas en Estados Unidos utilizaron un Agente inmobiliario el año pasado. Creo que a todos los inmobiliarios de cualquier país mundo les gustaría presumir esas estadísticas de presencia en el mercado.
De ahí la repercusión y extensión del modelo, e incluso de la marca Realtor (a través de la división Global Realtor) en todo el mundo. Lo que no quiere decir ni mucho menos que sea un modelo perfecto, o que no haya tenido algunas prácticas cuestionables a lo largo de su historia, y que en algunos casos no sea puesta en cuestión por parte de economistas y de las autoridades anticompetencia de Estados Unidos. Conviene conocer estas “sombras” del modelo americano, en la medida en que lo que pase con los Realtors y la NAR nos afectará más tarde o más temprano a los que creen, confían e intentan adoptar su modelo.
Y es que el poder exhibido por la NAR y la influencia ejercida en las decisiones y en la legislación relacionada con la vivienda y las políticas que la afectan ha sido enorme en la historia norteamericana. A la NAR se le atribuye, por ejemplo, el hecho de que más del 60% de las hipotecas tengan un respaldo garantizado por Gobierno Federal. Las empresas de reaseguro hipotecario Fannie Mae y Freddie Mac fueron una creación del Gobierno Federal, a iniciativa de la NAR. Estas empresas fueron luego privatizadas parcialmente, para ser de nuevo renacionalizadas durante la Gran Crisis. No deja de ser curioso esa presencia publica en un país que presume de mercados libres y mínima intervención pública en los negocios privados. Por lo demás, el gran “pecado”, si puede llamarse así, que se atribuye a los inmobiliarios norteamericanos es la gran presión que ejercieron -grandes campañas publicitarias financiadas por la NAR incluidas- para fomentar la extensión del “dream home” americano: las viviendas unifamiliares con jardín propio en el entorno de urbanizaciones cerradas en los suburbios de las ciudades. Este modelo hizo que los centros urbanos se despoblaran y la población de clase media y clase alta se desplazara a las afueras. Eso sí, cada vez más lejos (“drive till you qualify”, o, en una traducción libre: “aléjate hasta que puedas financiar tu casa”). El “sprawl”, o la diseminación de viviendas en espacios infinitos, que requieren desplazamientos diarios en coche de hasta cinco horas diarias (dos y media para la ida, y otras tantas para la vuelta) en un país sin apenas transporte público, es hoy en día un modelo urbanístico muy criticado, básicamente por el derroche energético que supone.
Además, a la huida de las clases medias de los centros de las ciudades siguió la deslocalización de las empresas. Ello dejó a la clase baja, que ocupaba los empleos auxiliares, muchos de ellos afroamericanos, y que no tenían capacidad para desplazarse a una residencia en las afueras, completamente descolocada. Ello provocó a su vez un deterioro enorme en los “downtown”, que se convirtieron en sinónimo de degradación, tráfico de drogas y violencia. Ese fenómeno se dio hasta hace unos pocos años, justo hasta que las nuevas generaciones han redescubierto las ciudades y el transporte público, en un fenómeno conocido en parte como “gentifricación” y en el que, por cierto, los ciudadanos de color siguen llevando la peor parte.
Todo esto es historia, obviamente. Hace pocos meses falleció Charles McMillan, un Realtor de Texas que fue en 2009 el primer presidente afroamericano de la NAR, lo que da idea de lo que ha cambiado una Asociación que en los años 20 emitió un informe donde se establecía de forma incuestionable y muy precisa el deterioro de los precios de las viviendas en una zona por la mudanza a ella de propietarios de color, afectando así a los legítimos intereses del resto de propietarios (de raza blanca, naturalmente).
Pero dejando a un lado el pasado y volviendo al presente, la profesión inmobiliaria en USA es cuestionada por muchos economistas de aquel país, que consideran que unos honorarios del 6%, pagados íntegramente por el propietario (lo que da poder y control sobre la operación a la Agencia que obtiene el mandato en exclusiva) son reflejo de un acuerdo de “colusión” entre los miembros de la industria y del poder que ostenta la Asociación que los agrupa, la NAR. Las MLS, en opinión de estos economistas y algunas autoridades de defensa de la competencia, son la manifestación y concreción más clara de esos acuerdos de colusión, y derivan de un control prácticamente absoluto del mercado. En varias ocasiones, las autoridades judiciales han dado la razón al Gobierno federal o Gobiernos estatales y han obligado a cambiar políticas y directivas concretas de la NAR en relación con sus afiliados, como por ejemplo la imposibilidad de ofrecer en sus webs corporativas las propiedades de las MLS (se impuso que sí fuera posible, frente a la prohibición previa de la NAR).
Otro asunto que no afecta a la NAR como asociación pero sí a la industria inmobiliaria americana en general, es el de los autónomos (o “contratistas independientes” en la definición norteamericana). Según la NAR, el 86% de los Agentes inmobiliarios en ese país son “independent contractors”. Ese modelo de relación entre brokers y agentes está siendo puesto en cuestión en múltiples sectores. De hecho, las primeras sentencias reconociendo que sí existe una relación laboral y no de meros servicios independientes se ha producido ya en relación con una demanda de los conductores de Uber en el Estado de California. El problema es que cualquier sentencia sienta jurisprudencia, y más en el ámbito jurídico de origen o influencia anglosajona. De momento, la NAR y su poder político han impedido una tendencia que, de extenderse al sector inmobiliario, que sería terrible para toda la industria. De todas maneras, el que los ingresos medios anuales de un Agente sean de 36.000 dólares (prácticamente lo que allí se considera nivel de pobreza para una familia), indica que no todos ellos son ese modelo de profesional altamente eficiente y de grandes ingresos personales que tantas veces parece a los que los vemos desde fuera.
De hecho, la principal preocupación de los inmobiliarios americanos de cara el futuro era en 2015 la gran cantidad de Agentes de «escasa formación y dudoso nivel ético que estaba invadiendo la profesión», al menos desde la perspectiva de los Agentes más veteranos y consolidados del Sector, entre los que se realizó ese estudio. Si ese estudio se hiciera hoy, la principal preocupación sería sin duda la irrupción de las startups tecnológicas, que desde hace un par de años, alentadas por el capital riesgo , se han propuesto sacar partido de las supuestas o reales ineficiencias del mercado de la intermediación inmobiliaria, y a las que Gary Keller, cofundador de Keller Willians, criticó sin compasión en un reciente evento para inmobiliarios en San Francisco.
La NAR y los Realtors seguirán siendo probablemente, y con seguridad en los próximos años, el faro que alumbre desde una posición privilegiada la profesión inmobiliaria en todo el mundo. Conocer las amenazas que sufre su modelo en la actualidad, e incluso reconocer y asumir las responsabilidades de una historia tan larga que es imposible que carezca de alguna sombra, solo contribuye a engrandecer su imagen y su contribución entre los que creemos a pies juntilas que nada ni nadie es perfecto.
