LO QUE LA CNMC DEBERÍA ENTENDER

La investigación abierta el pasado mes de noviembre por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) y explicitada en un comunicado emitido por dicha Entidad recientemente, ha sido recibido con gran preocupación en el Sector de la comercialización de propiedades. Las razones de esta preocupación son la extensión y profundidad de la investigación, el carácter emblemático de las empresas afectadas y, sobre todo, porque los términos en los que parece plantearse denotan una abrumadora falta de conocimiento por parte de los técnicos de la CNMC en relación con los parámetros en los que se mueve el mercado de la compraventa de propiedades y, en concreto, el funcionamiento de la conformación precios en este mercado.

Los portales inmobiliarios y sus algoritmos

Por ejemplo, acusar a los portales inmobiliarios como Idealista (no te digo a los CRM como Inmovilla o Witei) de utilizar sus algoritmos para influir en el precio de las propiedades es como acusar a Bloomberg de alterar el precio de las acciones en el Dow Jones por informar en tiempo real del precio de estas. El precio de las propiedades inmobiliarias se publica tal cual en los portales por la decisión individual de los propietarios que quieren vender su vivienda, sin intervención de algoritmo alguno. De hecho, son tantos los propietarios y las propiedades anunciadas en los portales -alrededor de un millón en un momento dado-, y tan individualizada y autónoma es la decisión de fijar el precio de venta, que el mercado de la vivienda podría calificarse sin rubor, gracias a los portales, de un mercado perfecto.

La confusión sobre el algoritmo nace probablemente de que los portales ofrecen información de los precios medios que esos cientos de miles de propietarios han decidido pedir (en uso de su libertad individual para solicitar la luna a cambio de su propiedad si eso es lo que quieren). Otra cosa es el que el comprador lo acepte. Pero utilizar un algoritmo como una herramienta de big data para iluminar a los compradores (que buscan una vivienda de determinadas características en una zona determinada) sobre los precios que los propietarios estén solicitando, es un servicio informativo transparente y totalmente neutro desde el punto de vista de la herramienta y la plataforma en sí. Otra cosa es lo que decidan hacer los compradores o los propios vendedores  con la información de los “asking price”  . Y digo “asking price” (los precios que se solicitan) porque los precios finales de venta solo los saben los Notarios y Registradores de la Propiedad, que se los guardan para ellos o los explotan para su lucro personal y corporativo mediante herramientas de valoración que los profesionales inmobiliarios utilizan previo pago de su importe. De hecho, la CNMC contribuiría más a la transparencia del mercado investigando estas prácticas de los Registradores de la Propiedad que a los portales o CRM inmobiliarios.

Tampoco quiero apuntar a nadie, pero puestos a investigar algoritmos, tendría más sentido analizar los fundamentos que están detrás de las herramientas de valoración como las de TINSA o la que utiliza el BBV, o también, esto sí, Tercero B (el servicio de valoración de idealista). No creo que esas herramientas tengan capacidad alguna de determinar el precio que pone un propietario a su vivienda, pero sin duda tienen potencialmente más poder para influir en su decisión que el simple portal inmobiliario, repleto de información muchas veces contradictoria

Sobre las Redes y Agencias inmobiliarias

En cuanto a investigar a las franquicias como Look & Find o REMAX por prácticas restrictivas del mercado, que me perdonen los responsables de la CNMC, pero suena a coña. Siendo muy generosos, en España puede haber no más dos mil oficinas inmobiliarias que formen parte de una franquicia. Los franquiciados son empresas completamente independientes que alquilan una marca de forma exclusiva para una zona determinada (la franquicia es eso) y pueden cobrar por sus servicios lo que soberanamente decidan, en el entendido de que será el mercado y los consumidores los que aceptarán o no pagar ese precio. Porque, esto hay que resaltarlo, los profesionales inmobiliarios pueden aconsejar un precio de salida al mercado, después de analizar concienzudamente los “asking price” de los portales, consultar las herramientas de valoración de las que dispongan, confrontar los resultados con los precios finales de venta proporcionados por los Registradores de la Propiedad y con sus propios datos. Pero la decisión será finalmente del propietario y solo del propietario. La Agencia se limitará a aceptar o no el encargo de venta y cobrar sus honorarios por la comercialización en los términos pactados.

En cuanto a los honorarios de Agencia, es impensable que una parte significativa de un sector que abarca casi 40.000 empresas o profesionales autónomos, se puedan poner de acuerdo en lo que cobran al cliente. Abrir una Agencia inmobiliaria es la cosa más fácil y arriesgada del mundo, y se demuestra de forma fehaciente por el número de las que abren, y también de las que cierran.

Las MLS

Ha habido, eso sí, una tendencia en los últimos años a formar agrupaciones de Agencias siguiendo el formato americano de las MLS (Multiple Listing Service) y es verdad que en Estados Unidos las MLS locales (hay más de 900 de diferentes tamaño) constituyen un cierto monopolio local que eventualmente ha sido investigado por las autoridades federales en relación con prácticas restrictivas de la competencia. Las MLS forman parte de un modelo profesional que tiene su origen a principios del Siglo XX, cuando se sentaron las bases de la que se ha convertido en la tercera mayor asociación de Estados Unidos, la NAR (National Association  of Realtors), que con sus más de dos millones de afiliados, solo es superada por la Asociación Nacional del Rifle y la Asociación de Jubilados.

El Gobierno Federal controla de cerca el funcionamiento de las MLS y entra a veces en conflicto con la NAR (de la que dependen la inmensa mayoría de las MLS a través de los Consejos Locales de Realtors) en relación con el Código de funcionamiento de estas, de obligado cumplimiento. En concreto, una disputa sobre si las Agencias miembros de las MLS podían o no publicar en sus webs las propiedades de las MLS se saldó con un acuerdo en 2003.

Las MLS no dejan de ser una bolsa inmobiliaria entre Agencias, que comparten información de las propiedades que comercializan y en las que representan de forma exclusiva al respectivo propietario. Esto mejora el servicio que prestan a estos propietarios (el canal de distribución cuenta con múltiples puntos de información y no se restringe a una sola Agencia) y también el que prestan al comprador (que puede informarse de las propiedades en venta en la zona sin tener que patearse todas las oficinas).

En cualquier caso, las MLS en España no llegan al centenar, tienen solo unas decenas de miembros cada una, e incluso en los respectivos mercados en los que operan (salvo alguna excepción) no representan un porcentaje sustancial de las compraventas. El modelo de captación en exclusiva y cooperación para la venta, es la base operativa que ha permitido sobrevivir a la profesión inmobiliaria en Estados Unidos, con unos Realtor que están a la altura de otros profesionales de prestigio en la consideración del público. Ojalá se consolide ese modelo en España y sirva para dignificar un Sector que proporciona empleo a más de cien mil personas.

El libre mercado y la profesión inmobiliaria

Soy un viejo liberal (con cargo en el Partido Demócrata de Garrigues Walker y en la época de la Transición) y creo firmemente en los efectos beneficiosos y en la superioridad moral del libre mercado y la transparencia económica, y también conozco muy bien el funcionamiento del subsector de la comercialización de inmuebles, y los profesionales que lo conforman. Por eso entiendo perfectamente, por una parte la preocupación de un organismo vital para el funcionamiento correcto del libre mercado como es la CNMC en relación con un sector tan sensible e importante para los consumidores como es el de la vivienda, pero por otra, tengo la plena seguridad de la conclusión de la investigación en marcha no puede ser otra que exonerar a los investigados y al conjunto del sector de cualquier práctica de colusión o de conspiración para influir en los precios.

Sería más útil para todos -profesionales y consumidores- que los esfuerzos de la Administración pública se dirigieran a esclarecer cómo un colectivo como los Registradores de la Propiedad pueden comercializar y lucrarse con la información de los Registros (¿o son intocables como cuando gobernaba España un Registrador de nombre Mariano Rajoy?), y regular la profesión inmobiliaria (algo que piden a gritos los mejore profesionales inmobiliarios desde hace décadas) con el fin de evitar las malas prácticas que se dan desgraciadamente con frecuencia. Esa sí que sería una política útil y beneficiosa para el mercado y no esta caza de fantasmas, condenada a agotarse en la pura nada.

3 comentarios en “LO QUE LA CNMC DEBERÍA ENTENDER”

  1. Juan González-muriel

    de un liberal a otro liberal, te felicito por tu post. aquí te dejo mis impresiones publicadas en otro post al respecto. Saludos.
    IDEALISTAGATE. Yo creo que en este asunto, de perversos algoritmos e inquisidoras comisiones, la clave puede estar en lo siguiente:

    .- Quizá no sea cierto que el algoritmo una vez analizado, se demuestre que infla los precios, yo estoy en esa tesis, si funciona como suponemos; o sea, como una agregación de ofertas de mercado (Data mining) y cálculo de un precio medio (más o menos ponderado) por método de comparación.

    Es decir, en mi opinión es muy difícil obtener una evidencia clara de que el algoritmo busca una subida de precios, salvo que analicen el código fuente de sus programas o mediante ingeniería inversa consiga la CNMC demostrar sin lugar a dudas que existen lineas de programación malvadas e intencionadas en tal sentido.

    Pero repito que yo veo esto muy difícil, ya se verá…

    .- En todo caso yo si estoy anticipando una conclusión, que no sé bien en que forma culpabiliza a Idealista: El algoritmo no es el culpable, el efecto subida de precios se produce Indirectamente de otra forma.

    1.- Idealista y otros portales inmobiliarios llevan años recopilando y analizando los precios de la vivienda en España.

    2.- En un error muy común de nuestro mercado, no dejan lo suficientemente claro que todo lo que PUBLICAN, ANALIZAN O RECOPILAN y que luego sirve de base para sus informes, son Ofertas de venta y no transacciones realmente terminadas y contrastadas.

    3.- Lejos de asumir ellos, y de informar claramente al consumidor de que trabajan con un GAP oculto, nada menos que la diferencia entre el Asking Price (precio de oferta) y Bid Price (precio de puja), asumen y quieren que todos asumamos, que ellos conocen, recopilan e informan del precio de venta de la vivienda, toma ya, pues así es como venimos funcionando desde hace años….

    4.- Tanto es así que sus informes han calado en los diferentes sectores del inmobiliario; ya que tasadoras, promotores, APIs, bancos, usuarios y particulares, todos consultan o utilizan de vez en cuando sus indicadores e informes, como base para hablar del precio de la vivienda.

    5.- Si la información de referencia para la fijación de precios de un mercado, esta dopada al alza, es evidente que los particulares y propietarios que ponen precio a sus productos en base a estos indicadores de precios, están asumiendo un terrible error al alza, que hace que los precios de salida de sus productos estén siempre «dopados» al alza.

    6.- Es decir, todo esto de forma indirecta, CONDICIONA el mercado, lo que en bolsa a modo de indicador se conoce como «indice de confianza del consumidor», que es un factor subjetivo, pero está demostrado que condiciona la economía y su evolución, pues trasladado al inmobiliario ocurre lo mismo, no se puede negar que la información de estos portales que son referencia en el sector, distorsiona gravemente el conocimiento del precio real de la vivienda, creando un espejismo en el que todos entendemos o queremos creer que las ofertas de precio, son las que marcan el precio real de la vivienda y su evolución.

    No sé, espero haber sabido explicar mi opinión al respecto.

    Luego ya, un par de dudas existenciales.

    .- Servirá el IDEALISTAGATE, para que por fin dejemos de hablar de precios de oferta y hablemos solo de precios de transacciones cerradas??? Lo dudo mucho.

    .- Empezaremos a entender que Tasación y Valoración inmobiliaria no es lo mismo??

    .- Cambiaremos el método de tasación que es el verdadero cáncer de nuestro mercado??

    .- Empezaremos a usar otros indicadores más versátiles que estos fallidos indicadores que presentan estos portales??.

    Yo a esta última pregunta debo contestar que hace años que a mis clientes les hablo de Recomendación de Precio Medio, jamás de precio de vivienda…

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3 comentarios en “LO QUE LA CNMC DEBERÍA ENTENDER”

  1. Juan González-muriel

    de un liberal a otro liberal, te felicito por tu post. aquí te dejo mis impresiones publicadas en otro post al respecto. Saludos.
    IDEALISTAGATE. Yo creo que en este asunto, de perversos algoritmos e inquisidoras comisiones, la clave puede estar en lo siguiente:

    .- Quizá no sea cierto que el algoritmo una vez analizado, se demuestre que infla los precios, yo estoy en esa tesis, si funciona como suponemos; o sea, como una agregación de ofertas de mercado (Data mining) y cálculo de un precio medio (más o menos ponderado) por método de comparación.

    Es decir, en mi opinión es muy difícil obtener una evidencia clara de que el algoritmo busca una subida de precios, salvo que analicen el código fuente de sus programas o mediante ingeniería inversa consiga la CNMC demostrar sin lugar a dudas que existen lineas de programación malvadas e intencionadas en tal sentido.

    Pero repito que yo veo esto muy difícil, ya se verá…

    .- En todo caso yo si estoy anticipando una conclusión, que no sé bien en que forma culpabiliza a Idealista: El algoritmo no es el culpable, el efecto subida de precios se produce Indirectamente de otra forma.

    1.- Idealista y otros portales inmobiliarios llevan años recopilando y analizando los precios de la vivienda en España.

    2.- En un error muy común de nuestro mercado, no dejan lo suficientemente claro que todo lo que PUBLICAN, ANALIZAN O RECOPILAN y que luego sirve de base para sus informes, son Ofertas de venta y no transacciones realmente terminadas y contrastadas.

    3.- Lejos de asumir ellos, y de informar claramente al consumidor de que trabajan con un GAP oculto, nada menos que la diferencia entre el Asking Price (precio de oferta) y Bid Price (precio de puja), asumen y quieren que todos asumamos, que ellos conocen, recopilan e informan del precio de venta de la vivienda, toma ya, pues así es como venimos funcionando desde hace años….

    4.- Tanto es así que sus informes han calado en los diferentes sectores del inmobiliario; ya que tasadoras, promotores, APIs, bancos, usuarios y particulares, todos consultan o utilizan de vez en cuando sus indicadores e informes, como base para hablar del precio de la vivienda.

    5.- Si la información de referencia para la fijación de precios de un mercado, esta dopada al alza, es evidente que los particulares y propietarios que ponen precio a sus productos en base a estos indicadores de precios, están asumiendo un terrible error al alza, que hace que los precios de salida de sus productos estén siempre «dopados» al alza.

    6.- Es decir, todo esto de forma indirecta, CONDICIONA el mercado, lo que en bolsa a modo de indicador se conoce como «indice de confianza del consumidor», que es un factor subjetivo, pero está demostrado que condiciona la economía y su evolución, pues trasladado al inmobiliario ocurre lo mismo, no se puede negar que la información de estos portales que son referencia en el sector, distorsiona gravemente el conocimiento del precio real de la vivienda, creando un espejismo en el que todos entendemos o queremos creer que las ofertas de precio, son las que marcan el precio real de la vivienda y su evolución.

    No sé, espero haber sabido explicar mi opinión al respecto.

    Luego ya, un par de dudas existenciales.

    .- Servirá el IDEALISTAGATE, para que por fin dejemos de hablar de precios de oferta y hablemos solo de precios de transacciones cerradas??? Lo dudo mucho.

    .- Empezaremos a entender que Tasación y Valoración inmobiliaria no es lo mismo??

    .- Cambiaremos el método de tasación que es el verdadero cáncer de nuestro mercado??

    .- Empezaremos a usar otros indicadores más versátiles que estos fallidos indicadores que presentan estos portales??.

    Yo a esta última pregunta debo contestar que hace años que a mis clientes les hablo de Recomendación de Precio Medio, jamás de precio de vivienda…

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