EN 2019, ESPERA LO MEJOR Y PREPÁRATE PARA LO PEOR

Christine Lagarde, Directora del Fondo Monetario Internacional y una de las voces más autorizadas en cuanto a prospectiva económica global, vaticinó hace un par de años que a los siete años de vacas flacas (de 2008 a 2014, ambos incluidos) seguirían siete años de vacas gordas (se supone que de 2015 a 2021 según esas cuentas). En principio la cosa parecía bien encaminada, ya que la previsión se ha cumplido escrupulosamente y hemos visto que los últimos cuatro años, incluido el pasado, la economía y el comercio global se han recuperado de forma notable. En definitiva, han sido años de vacas gordas.

Según esta “previsión”, nos quedarían todavía unos tres años de bonanza económica hasta encontrarnos con algo parecido a una nueva recesión, que no debería ser especialmente grave ni dañina, como no lo fueron la mayoría a lo largo de las historia de los ciclos económicos que se interpusieron entre la Gran Depresión de 1929 y la Gran Recesión de 2008. Pero al inicio de este año, diversos nubarrones amenazan con la continuidad del crecimiento económico, y eso sin tener en cuenta la posibilidad de un posible “cisne negro” -un acontecimiento inesperado de signo catastrófico- que podría ser, sin ir más lejos, un Brexit sin acuerdo que ponga patas arriba una parte sustancial de la economía europea. Este sí que sería un acontecimiento comparable al “momento Lehman Brothers” de 2008, de tan infausto recuerdo.

Sin llegar tan lejos, el cambio de paradigma en la política norteamericana, con un Presidente Trump empeñado en enterrar las instituciones multilaterales que han dado estabilidad a la economía y a la política mundial, amenaza con provocar una guerra comercial de la que hasta ahora solo hemos visto unos primeros escarceos. Otra amenaza notable es la ralentización del crecimiento en China, una vez agotados muchos de los recursos tradicionales de dinamización económica debido al alto endeudamiento de su sistema bancario. La Bolsa norteamericana, por otra parte, ha sufrido un “annus horribilis”, con una caída interanual cercana al 15% en sus principales índices, que podría haber sido superior al 20% si no hubiera sido por la notable recuperación en los últimos días del año.

En cuanto al mercado inmobiliario, este ha sido un año en Estados Unidos de ralentización de las ventas, y el primer año en el que el stock de viviendas en venta se ha incrementado de forma significativa desde el fin de la recesión, que en aquel país tuvo una duración de apenas tres años, a diferencia de la doble recesión europea que se extendió por un período mucho mayor. El mercado español, por otra parte, se ha mantenido pujante este año, y la previsión es de crecimiento de los precios y de las viviendas vendidas también en 2019.

Así, no es ninguna locura esperar que este año sea también un buen año, incluso mejor que el pasado. Probablemente disminuirá la afluencia de nuevas empresas al Sector, que prácticamente se ha multiplicado por dos (según algunos expertos) en los últimos dos o tres ejercicios. Es posible que la ley de la concurrencia empieza con su fase de inviabilidad y muchas empresas que han abierto estos dos o tres últimos años empiezan a cerrar.

Otra incógnita es el efecto que tendrá en el mercado inmobiliario español la reactivación de la Obra Nueva, por obra y gracia de los Fondos de Inversión convertidos en los grandes promotores de nuevo cuño y la multitud de cooperativas y comunidades de propietarios que se están poniendo en marcha en todo el país. Tampoco vaticina nada bueno el empeoramiento de las condiciones para los arrendadores en las modificaciones de la Ley de Alquileres. Ya no digamos si se impusieran las demandas de la izquierda populista en cuanto a la limitación del precio del alquiler, que provocaría una disminución de la oferta y un desistimiento por parte de los inversores en la promoción y compra de viviendas para alquilar. Los políticos de izquierda siguen sin entender que las buenas intenciones acaban teniendo nefastas consecuencias cuando se pretende que las políticas sociales recaigan sobre los hombros de los particulares o de las empresas. Si el Gobierno quiere ayudar a la gente, que recaude más impuestos de los ciudadanos y gestione directamente los subsidios, y que asuma las consecuencias. Así la gente -para bien o para mal- sabrá quien cobra y quien manda.

En cuanto al marketing inmobiliario, la tendencia seguirá siendo invertir cada vez más en marketing digital, aprovechando que los precios todavía son bajos debido a las políticas de adquirir cuota de mercado por parte de Google y Facebook, fundamentalmente. Veremos con toda probabilidad la irrupción de mensajes publicitarios en whatsapp, una vez que se ha convertido en una herramienta de comunicación interpersonal y grupal ineludible. Y seguiremos constatando que, a pesar de tanta evidencia de mal uso de los datos personales, las grandes tecnológicas siguen abusando de nuestra privacidad en beneficio de los objetivos de los anunciantes. Claro que si lo vemos como anunciantes, todo son beneficios. O pagas con dinero (una subscripción normalmente), o pagas aceptando publicidad, o pagas cediendo privacidad. Lo curioso es que cada vez pagas más de las tres formas, y casi siempre con dos de ellas (publicidad y privacidad).

Pero igual de cierto que el marketing digital ocupará cada vez una posición más relevante en el presupuesto de las Agencias, lo será el que el mundo físico no ha desaparecido. Tanto el marketing de zona con materiales impresos como los medios convencionales multimedia (especialmente la publicidad exterior, la radio y las publicaciones locales) seguirán teniendo un peso específico mientras que los propietarios sean nuestros vecinos, seamos parte de la comunidad local de comerciantes y la gente siga empleando su tiempo en oir la radio, paseando por las calles o mirando por la ventanilla del coche.

Será un año en el que las Proptech b2c seguirán intentando alterar en su beneficio las costumbres de los propietarios que intentan vender su vivienda, de los inversores a través del crowfunding, asumiendo que los compradores hace tiempo que inician su búsqueda directamente en los portales online. Las proptech b2b, por otra parte, intentarán vender servicios de productividad a las Agencias, Arrendadores institucionales y Promotoras inmobiliarias, con mayor o menor éxito. Tal vez alguien tenga el atrevimiento de imitar fórmulas como Parkbench.com, un portal de webs ciudadanas hiperlocales patrocinadas por un solo Agente inmobiliario, y en el que el este se convierte incluso en productor de contenidos relacionados con el comercio local.

Las Franquicias inmobiliarias seguirán a su ritmo, ganando progresivamente cuota de mercado en un mercado como el español, francamente complicado. Tal vez veamos alguna otra franquicia anglosajona aterrizar en nuestro país, como Compass o Purplebricks y todo el mundo espera el nuevo parto anunciado por Realogy, cuya nueva marca aún se desconoce (yo la desconozco al menos). También en este ámbito de las Redes se espera un crecimiento de las Plataformas híbridas  como Homes.ag.

En el plano de organizaciones empresariales, es de esperar la consolidación de el nuevo entramado asociativo empresarial heredero de la antigua AEGI y con una estructura ya plenamente confederal. También es de esperar la revitalización de los Colegios de APIS, tras la solución en favor del Consejo Nacional del contencioso económico que se mantenía con el COAPI de Cataluña.

Las Asociaciones tipo MLS seguirán su trifurcación entre MLS España y sus Asociaciones integrantes, por un lado, una FAI ya consolidada por otro y, finalmente, algunas Agrupaciones independientes entre las que tendrían un papel destacado el grupo de APIALIAs promovidas y gestionadas por el Colegio y Asociación de APIs de Cataluña.

Estar preparado para lo peor nunca está de más. Un estudio (de dudosa credibilidad por otra parte) demostraba supuestamente que los optimistas tenían una esperanza de vida inferior a los pesimistas. La lógica del asunto es que, si eres optimista, tiendes a asumir más riesgos. La conclusión sería que los optimistas llegan más lejos, pero se quedan más veces por el camino. En cualquier caso, la incertidumbre actual aconseja la prudencia, como ya he dicho antes. ¿Pero qué significa ser prudente para un emprendedor inmobiliario?.

Por lo pronto, pensar en consolidar el negocio, más que ampliarlo. Por otra parte, diversificar las fuentes de ingreso -en la medida de lo posible- también parece una estrategia defensiva razonable. Al igual que los alquileres supusieron la salvación de muchas Agencias durante la crisis, tal vez haya que pensar de nuevo en un Departamento de Alquiler potenciado. La financiación hipotecaria se ha endurecido y complicado, mejorando las oportunidades de venta cruzada para una Agencia bien preparada en este sentido. La Obra Nueva de pequeña escala, como Comunidades o Cooperativas, tampoco son despreciables, a pesar de que los honorarios sean más reducidos.

En definitiva, una Agencia inmobiliaria puede convertirse en un auténtico hub  de Servicios que proporcionen mayor estabilidad y recurrencia -aún a costa de la rentabilidad- al negocio básico de captación y venta de exclusivas.